Autor Luiz Egon Richter

Advogado, inscrito na OAB/RS sob o nº 123819. Doutor em Direito. Texto de caráter meramente informativo, sem finalidade de captação de clientela (Provimento OAB nº 205/2021).

Introdução

Existe, em quase toda cidade brasileira, uma casa habitada há trinta ou quarenta anos por quem a comprou, pagou até o último centavo e nunca conseguiu pôr o próprio nome na matrícula. Falta uma assinatura. O vendedor mudou de endereço, faliu, morreu sem inventário ou simplesmente se recusa a comparecer ao tabelionato. O morador tem as chaves, tem os recibos amarelados numa gaveta, paga o IPTU há décadas, e ainda assim, para o registro de imóveis, o dono continua sendo outro.

Até 2022, havia um único remédio para esse impasse, e ele era lento. A adjudicação compulsória corria pela via judicial, com citação, contestação e uma sentença que, ao final, supria a vontade que o vendedor se negara a manifestar. Anos de processo para obter aquilo que, no fundo, já era do comprador.

A Lei nº 14.382/2022 prometeu virar essa lógica pelo avesso. Ao inserir o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, ela autorizou que a transferência fosse concluída no próprio cartório, sem juiz e sem sentença. A escritura que faltava passou a poder nascer no balcão da serventia. Para o titular de um direito antigo e engavetado, a mudança soa como o fim de uma espera de uma vida inteira.

O que este artigo pretende mostrar é que a promessa tem uma letra miúda pouco divulgada. A mesma norma que escancarou a porta do cartório instalou nela uma tranca precisa, e a chave que a abre está nas mãos de menos gente do que se imagina. O registrador não é juiz, não colhe prova, não presume o que a documentação não diz. Onde falta um único recibo, a via rápida se fecha e devolve o interessado, justamente, ao processo que ele tentava evitar. Compreender onde fica essa tranca, e por que os tribunais superiores a tornaram tão rígida, é o que separa quem usa o art. 216-B com proveito de quem apenas gasta emolumentos para ouvir um não.

1. O deslocamento do foro: da via jurisdicional à via registral

Durante décadas, o promitente comprador que via o promitente vendedor recusar-se a outorgar a escritura definitiva só tinha uma saída: ajuizar ação de adjudicação compulsória e esperar que a sentença suprisse a declaração de vontade não emitida, na forma hoje prevista no art. 501 do Código de Processo Civil. A Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, resultado da conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021, rompeu com essa exclusividade ao inserir o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). A partir dele, a mesma pretensão passou a poder ser satisfeita diretamente no serviço de registro de imóveis da situação do bem, sem necessidade de processo judicial.

A medida integra o movimento mais amplo de desjudicialização, que transfere para as serventias extrajudiciais atos antes reservados ao juiz, a exemplo do que já ocorrera com o inventário, a partilha, o divórcio e a própria usucapião extrajudicial. O propósito declarado é a celeridade. O ponto que este texto pretende sustentar é que a celeridade, no caso do art. 216-B, vem acompanhada de uma contrapartida rígida: o procedimento não tolera controvérsia nem produção de prova, porque o registrador trabalha sob legalidade estrita e não exerce cognição judicial. Onde há dúvida relevante sobre a quitação do preço, a via extrajudicial simplesmente não serve, e insistir nela é perder tempo e emolumentos.

2. Conceito

A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento pelo qual o titular de direito à aquisição de imóvel, decorrente de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, obtém a transferência da propriedade perante o oficial de registro de imóveis, suprindo a recusa ou a omissão do promitente vendedor em outorgar o título definitivo. O caput do art. 216-B é expresso ao ressalvar que a via extrajudicial existe “sem prejuízo da via jurisdicional”, o que afasta qualquer leitura de que a Lei nº 14.382/2022 teria extinguido a ação judicial. As duas portas coexistem, e a escolha cabe ao interessado.

O objeto do procedimento é estreito. Não se discute a validade do contrato, não se apura o valor devido, não se resolve litígio sobre posse ou sobre vícios do negócio. O que se pede ao registrador é apenas o reconhecimento de um direito já formado e documentado, para convertê-lo em propriedade tabular. Essa delimitação explica a maior parte das dificuldades práticas do instituto.

3. Natureza jurídica

Convém separar dois planos que costumam se confundir. O direito material subjacente é o direito à adjudicação, que pode ter fundamento real ou obrigacional. Terá natureza de direito real de aquisição quando a promessa estiver registrada na matrícula, sem cláusula de arrependimento, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Terá natureza obrigacional quando o compromisso não houver sido registrado, hipótese em que subsiste um direito pessoal do promitente comprador contra o promitente vendedor.

Essa distinção poderia sugerir que apenas o titular de direito real teria acesso à adjudicação. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afastou a exigência ainda em 2000, ao fixar que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. O art. 216-B, § 2º, positivou esse entendimento ao dispensar o prévio registro do instrumento. O Superior Tribunal de Justiça mantém a orientação de que o direito à adjudicação tem caráter pessoal, restrito às partes contratantes, e não se subordina ao registro do compromisso (STJ, AgInt no AREsp 2.437.168/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 19/03/2024). A Corte também reafirmou a irrelevância dessa classificação para o resultado: o exercício do direito condiciona-se à quitação do preço, seja o promitente comprador titular de direito real, seja titular de direito meramente obrigacional (STJ, REsp 2.207.433/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/06/2025).

Quanto ao segundo plano, o do procedimento em si, trata-se de atividade registral de natureza administrativa, exercida em regime de jurisdição voluntária, sem substituição da vontade das partes por decisão de mérito. O oficial não julga; qualifica. Reconhece o preenchimento dos requisitos legais e pratica o ato, ou recusa e devolve o título, cabendo ao interessado suscitar dúvida ou buscar a via judicial. Essa é a chave para compreender por que o rito não comporta dilação probatória.

4. Pressupostos e documentação

O procedimento tramita no serviço de registro de imóveis da circunscrição do bem e exige representação por advogado. O § 1º do art. 216-B enumera de forma taxativa os documentos que devem instruir o requerimento, cuja falta impede o processamento. O Provimento nº 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, incorporado ao Provimento nº 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), detalhou o rito sem ampliar as hipóteses legais.

Documento	Base legal e função
Instrumento da promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão	Art. 216-B, § 1º, I. Prova o negócio-base do qual decorre o direito à aquisição.
Prova do inadimplemento da outorga	Art. 216-B, § 1º, II. Caracteriza-se pela não celebração do título de transmissão no prazo de 15 dias, contado da entrega de notificação extrajudicial promovida pelo próprio oficial do registro de imóveis.
Ata notarial	Art. 216-B, § 1º, III. Lavrada por tabelião de notas, deve conter a identificação do imóvel, a qualificação das partes, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar.
Certidões dos distribuidores forenses	Art. 216-B, § 1º, IV. Demonstram a inexistência de litígio sobre o contrato objeto da adjudicação.
Comprovante de recolhimento do ITBI	Art. 216-B, § 1º, V. Condiciona a prática do registro da aquisição.
Procuração com poderes específicos	Art. 216-B, § 1º, VI. Habilita o advogado que representa o requerente.

Dois pontos do § 2º merecem destaque por afastarem entraves que a prática registral poderia opor. O deferimento independe do prévio registro do instrumento de promessa, o que consolida a orientação da Súmula 239, e independe da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor, de modo que dívidas tributárias do vendedor não bloqueiam a adjudicação em favor do comprador que quitou o preço.

5. Rito processual

O procedimento desenvolve-se em três ambientes sucessivos, cada um com função própria.

O primeiro é o da advocacia. Cabe ao advogado do interessado reunir a documentação, elaborar o requerimento e conduzir a representação técnica exigida pelo § 1º. Antes mesmo da ata notarial, é preciso caracterizar o inadimplemento da obrigação de outorgar, o que se faz mediante a notificação extrajudicial do promitente vendedor pelo oficial de registro de imóveis. O comprador recolhe os emolumentos, o oficial notifica, e só depois de escoado o prazo de 15 dias sem a celebração do título é que se tem por configurada a mora. A diferença em relação à via judicial é sensível: no processo, a citação já basta para constituir em mora quando não há prazo pré-fixado; aqui, a mora exige o rito notificatório prévio.

O segundo ambiente é o do tabelionato de notas, onde se lavra a ata notarial. Esse documento é o coração probatório do procedimento, pois nele o tabelião atesta, sob fé pública, a identificação do imóvel, a qualificação das partes, a prova do pagamento do preço e a recusa ou omissão na outorga. Como o registrador não produz prova, é na ata que a quitação precisa estar demonstrada de forma cabal.

O terceiro ambiente é o do registro de imóveis. Recebido o requerimento instruído, o oficial qualifica os documentos. Se houver quem figure como parte contrária a ser cientificada, promove-se a notificação para eventual impugnação. Não havendo impugnação, ou sendo ela improcedente à luz dos documentos, e comprovado o recolhimento do ITBI, o oficial registra a aquisição na matrícula. Havendo impugnação fundada em dúvida real sobre os requisitos, o caminho não é a instrução no cartório, e sim a remessa ao juízo competente ou a busca da via judicial pelo interessado.

6. Legalidade estrita e ausência de dilação probatória

Aqui está o núcleo do instituto, e o ponto em que a maioria dos pedidos naufraga. O oficial de registro atua como guardião da legalidade estrita. Ele não tem, no procedimento do art. 216-B, competência para valorar prova controvertida, presumir fatos ou suprir lacunas documentais mediante juízo de verossimilhança. Sua função é verificar se a documentação exigida está formal e materialmente completa. Está ou não está.

A consequência prática mais dura recai sobre a prova da quitação do preço. O Superior Tribunal de Justiça firmou que “o pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória” (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.425.946/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 02/09/2024). Em julgado posterior, a Corte recusou a aplicação da teoria do adimplemento substancial para superar a falta de quitação total: no REsp 2.207.433/SP, a Terceira Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que nem mesmo a prescrição das parcelas remanescentes converte a dívida em pagamento ou autoriza a transferência forçada da propriedade. O fundamento é de política jurídica: admitir a adjudicação sem quitação estimularia o comprador a não pagar as últimas parcelas, na confiança de que a regularização independeria delas.

Transposta para o balcão do cartório, essa exigência tem efeito imediato. Se o interessado não dispuser de prova documental robusta da quitação, recibos, comprovantes bancários ou outros elementos idôneos aceitos pelo Provimento nº 150/2023, o registrador não poderá deferir o pedido. Alegar que o direito de cobrança do vendedor já prescreveu não resolve o problema perante a serventia, porque a prescrição da pretensão de cobrança não equivale a prova de pagamento. É precisamente por não haver instrução probatória que a via extrajudicial se mostra inadequada nesses casos.

7. A escolha entre as duas vias: prova e custo

A Lei nº 14.382/2022 não extinguiu a ação judicial. As duas portas coexistem, e a decisão entre elas não é automática. Ela se resolve pela ponderação de dois fatores: a qualidade da prova de que o interessado dispõe e a relação entre custo e tempo. Diagnosticar em qual situação o comprador se encontra é o passo mais estratégico antes de iniciar qualquer procedimento, e cabe ao advogado fazê-lo antes de recolher o primeiro emolumento.

O fator decisivo é a robustez da prova. A via extrajudicial só é recomendável para quem tem documentação impecável, porque o registrador atua sob legalidade estrita: não presume fatos, não ouve testemunhas, não supre lacunas. Sem prova documental cabal da quitação integral do preço, recibos, comprovantes bancários ou elementos equivalentes, o pedido é barrado no balcão. A via judicial é mais segura justamente quando a prova é frágil ou os recibos se perderam com o tempo, pois comporta dilação probatória, produção de prova testemunhal e ampla defesa para convencer o juiz. Nos casos extremos de ausência de prova de quitação, o próprio Superior Tribunal de Justiça aponta a usucapião como alternativa, quando presente posse qualificada pelo tempo e pelos demais requisitos.

Critério	Via extrajudicial	Via judicial
Prova	Exige prova documental cabal da quitação; não há dilação probatória.	Admite dilação, prova testemunhal e contraditório para formar o convencimento.
Custo	Concentrado e imediato: ata notarial, notificação, ITBI e emolumentos de registro.	Pode ser reduzido de forma expressiva pela gratuidade de justiça.
Tempo	Rápida e previsível quando os requisitos estão preenchidos.	Em regra mais demorada, sujeita à marcha do processo.
Perfil recomendado	Quem tem pressa e documentação impecável.	Quem tem prova frágil ou necessita dos benefícios da gratuidade.

O segundo fator é a equação entre custo e tempo. A via extrajudicial recompensa o requerente com rapidez e previsibilidade, mas concentra os custos de transação em um único momento: é preciso arcar, de imediato, com a lavratura da ata notarial, os emolumentos da notificação, o ITBI e as custas do próprio registro. A via judicial tende a ser bem mais demorada, e ainda assim pode ser a mais adequada do ponto de vista financeiro, sobretudo para quem tem direito à gratuidade de justiça, benefício que baixa de forma expressiva o custo da regularização em comparação com o somatório das despesas cartorárias.

Em resumo, a via extrajudicial é a melhor escolha para quem reúne pressa e documentação perfeita. A via judicial, ou a usucapião, atende melhor quem tem provas incompletas ou depende dos benefícios da justiça gratuita. A rapidez do art. 216-B não é vantagem universal: ela premia um perfil específico de interessado e, para os demais, o caminho aparentemente mais lento costuma ser o único que efetivamente chega ao registro.

Fontes normativas e jurisprudenciais verificadas

• Lei nº 6.015/1973, art. 216-B (incluído pela Lei nº 14.382/2022, conversão da MP nº 1.085/2021).
• Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Código de Processo Civil, art. 501.
• Provimento CNJ nº 150/2023, incorporado ao Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial).
• Súmula 239 do STJ (2ª Seção, julgada em 28/06/2000).
• STJ, AgInt no AREsp 2.437.168/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 19/03/2024 (DJe 22/03/2024).
• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.425.946/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 02/09/2024 (DJe 06/09/2024).
• STJ, REsp 2.207.433/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/06/2025.