Autor Luiz Egon Richter

Advogado, inscrito na OAB/RS sob o nº 123819. Doutor em Direito. Texto de caráter meramente informativo, sem finalidade de captação de clientela (Provimento OAB nº 205/2021).

Resumo

Emenda Constitucional nº 132/2023 alterou os critérios de repartição da parcela municipal do imposto estadual sobre consumo, sem modificar as obrigações constitucionais de despesa que incidem sobre os municípios. O estudo tem por objetivo qualificar juridicamente o planejamento fiscal municipal no período de transição, verificando se permanece no campo da discricionariedade administrativa ou se configura dever cujo descumprimento acarreta consequências. Adota-se abordagem qualitativa, com procedimento documental e bibliográfico e método dedutivo, mediante exame da Constituição Federal, da Lei Complementar nº 101/2000, da Lei Complementar nº 141/2012 e da Lei Complementar nº 227/2026. Sustenta-se que o planejamento configura dever jurídico, e não faculdade, pela conjugação de quatro elementos: a ação planejada integra o próprio conceito legal de responsabilidade na gestão fiscal; a lei impõe que as previsões de receita considerem os efeitos das alterações legislativas; as vinculações de despesa permanecem inalteradas, com base de cálculo expressamente atualizada para alcançar o novo imposto; e o ordenamento atribui consequências específicas ao descumprimento dos mínimos, que alcançam o condicionamento de repasses e a apreciação das contas pelo controle externo. Conclui-se que a alegação de imprevisibilidade dificilmente subsistirá diante de alteração normativa anterior, publicada e com efeitos datados, e que a diligência exigível do administrador municipal, no período examinado, é superior à ordinária.

Palavras-chave

Planejamento Fiscal Municipal; Responsabilidade na Gestão Fiscal; Vinculações Constitucionais de Despesa; Reforma Tributária; Transferências Intergovernamentais.

1 Introdução

A responsabilidade na gestão fiscal, tal como concebida pela Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, pressupõe ação planejada e transparente, com a prevenção de riscos e a correção de desvios capazes de afetar o equilíbrio das contas públicas. O dever de planejar não é, no direito financeiro brasileiro, uma recomendação de boa técnica: integra o próprio conceito legal de responsabilidade.

Esse dever ganha densidade quando o ordenamento altera a base de financiamento do ente sem alterar suas obrigações de despesa. É o que ocorre no período aberto pela Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, que alterou os critérios de repartição das transferências devidas aos municípios.

O presente estudo limita-se a esse ponto. Não examina a constitucionalidade da reforma, a estrutura do novo imposto, o regime de creditamento ou a mensuração de ganhos e perdas por município, matéria que depende de verificação empírica e exige tratamento próprio. Ocupa-se da qualificação jurídica do planejamento fiscal no período de transição e das consequências que o ordenamento jurídico atribui à sua omissão.

A perspectiva adotada é a do direito administrativo e financeiro, com foco no regime de responsabilidade do administrador municipal.

As vinculações constitucionais de despesa incidem sobre a receita resultante de impostos e de transferências, sem distinção quanto à origem ou ao critério de rateio. A alteração desses critérios, portanto, não modifica a obrigação: modifica, eventualmente, a base sobre a qual ela é calculada.

Daí o problema que orienta a investigação: qualificada juridicamente a conduta exigível do administrador municipal diante de alteração legislativa que modifica a base de financiamento do ente, permanece o planejamento fiscal no campo da discricionariedade administrativa ou configura dever cujo descumprimento acarreta consequências no regime de responsabilidade?

A pergunta não é retórica. Dela depende a resposta à outra, em ordem prática: pode o gestor, em exercício futuro, invocar imprevisibilidade para justificar o descumprimento da vinculação constitucional de despesa?

Qualificar juridicamente o planejamento fiscal municipal no período de transição tributária, demonstrando tratar-se de dever decorrente do regime de responsabilidade fiscal e do sistema constitucional de vinculações, e não de faculdade do administrador.

Identificar, na Lei Complementar nº 101/2000, os dispositivos que impõem a ação planejada e a previsão de receita, considerando os efeitos das alterações legislativas.

Examinar a permanência das vinculações constitucionais de despesa e sua independência em relação ao critério de repartição da receita.

Sistematizar as consequências que o ordenamento atribui ao descumprimento dessas vinculações, notadamente no regime de transferências e no controle externo.

Indicar as providências administrativas exigíveis, com identificação dos prazos normativos que as condicionam.

Três razões sustentam a pertinência do estudo.

A primeira é de qualificação jurídica. A doutrina que se ocupou da reforma concentrou-se em sua constitucionalidade e em seus efeitos arrecadatórios, com menor atenção ao regime de deveres que ela ativa no plano da administração municipal.

A segunda é de consequência. As vinculações constitucionais de despesa comportam sanções específicas, que alcançam o recebimento de transferências e a apreciação das contas pelo controle externo. A insuficiência de receita não as afasta.

A terceira é temporal. A transição comporta prazos preclusivos, e decisões administrativas tomadas após esses prazos não produzem efeitos retroativos. A omissão, nesse contexto, não é reversível.

O estudo adota uma abordagem qualitativa, com procedimento documental e bibliográfico, e emprega o método dedutivo.

A análise documental recai sobre a Constituição Federal, com atenção aos arts. 30, 31, 158, 160, 198 e 212, sobre a Lei Complementar nº 101/2000, a Lei Complementar nº 141, de 13 de janeiro de 2012, e a Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, no que se refere ao condicionamento da apuração dos coeficientes de participação à regularidade das informações contábeis.

A pesquisa bibliográfica apoia-se em estudos sobre capacidade fiscal e capacidades estatais municipais, produzidos por instituições oficiais de pesquisa e por periódicos de administração pública.

A exposição parte do regime de deveres, examina as vinculações que permanecem, identifica as consequências do descumprimento e conclui com as providências exigíveis.

2 A premissa normativa

O exame a seguir parte de uma premissa que se enuncia de forma sintética, por não constituir objeto deste estudo.

A Emenda Constitucional nº 132/2023 substituiu, no art. 158, § 2º, da Constituição, o critério que vinculava a parcela municipal do imposto estadual sobre o consumo à atividade econômica desenvolvida no território, com base em critérios de população, de aprendizagem escolar, de preservação ambiental e de rateio igualitário. A Lei Complementar nº 227/2026 disciplinou a apuração dos coeficientes de participação e a transição entre os regimes.

Duas consequências dessa premissa interessam ao estudo.

A primeira é que a composição da receita municipal de transferências passa a responder a variáveis sobre as quais a administração local tem influência limitada e de maturação lenta, notadamente as demográficas.

A segunda é que o art. 116, § 4º, da Lei Complementar nº 227/2026 autoriza a estimativa de ofício da receita do ente que não tiver prestado contas na forma da Lei de Responsabilidade Fiscal ou cujas informações sejam comprovadamente inconsistentes, ao passo que os §§ 7º e 8º do mesmo artigo fixam prazo de trinta dias para contestação fundamentada, com vedação expressa de recurso administrativo.

O condicionamento de repasses à regularidade da escrituração não é novidade no direito financeiro brasileiro. O art. 51, § 2º, da Lei Complementar nº 101/2000 já impede que o ente que não encaminhe suas contas nos prazos legais receba transferências voluntárias e contrate operações de crédito, e a exigência se operacionaliza, desde então, por meio do Sistema de Informações Contábeis e Fiscais do Setor Público Brasileiro e dos cadastros de regularidade que o condicionam.

O que a Lei Complementar nº 227/2026 altera é a natureza da consequência. A escrituração deixa de condicionar o acesso a transferências voluntárias, discricionárias e episódicas, e passa a determinar o montante de uma transferência constitucional, obrigatória e permanente. Acrescente-se que, no caso, o efeito não se esgota no exercício: o coeficiente apurado projeta-se para as décadas seguintes.

3 O regime de deveres da Lei de Responsabilidade Fiscal

3.1 A ação planejada como elemento do conceito legal

O art. 1º, § 1º, da Lei Complementar nº 101/2000 define a responsabilidade na gestão fiscal pela ação planejada e transparente, pela prevenção de riscos e pela correção de desvios capazes de afetar o equilíbrio das contas públicas.

A formulação é relevante porque não trata o planejamento como um instrumento entre outros, mas como um elemento constitutivo do próprio conceito. Gestão que não planeja não é gestão irresponsável; por consequência, é irresponsável por definição legal.

3.2 A previsão de receita e os efeitos das alterações legislativas

O art. 12 da mesma lei complementar determina que as previsões de receita observem as normas técnicas e legais e considerem os efeitos das alterações na legislação.

A disposição aplica-se diretamente ao período examinado. As alterações legislativas existem, foram publicadas e produzem efeitos em datas conhecidas. Não se trata de um risco imprevisível, mas de um efeito calendarizado.

A consequência analítica é que o administrador não pode, nesse ponto, invocar ignorância escusável. A lei lhe impõe considerar, na previsão de receita, precisamente o que a alteração normativa produzirá.

3.3 O dever de instituir e arrecadar tributos próprios

O art. 11 da Lei Complementar nº 101/2000 fixa como requisito essencial da responsabilidade na gestão fiscal a instituição, a previsão e a efetiva arrecadação de todos os tributos da competência constitucional do ente.

O parágrafo único do mesmo artigo estabelece consequência específica: veda a realização de transferências voluntárias ao ente que não observar o disposto no caput, no que se refere aos impostos.

O dispositivo ganha relevo no cenário examinado. Reduzido o peso relativo das transferências vinculadas à atividade econômica, eleva-se a importância das receitas próprias, e a omissão em instituí-las ou arrecadá-las passa a produzir um efeito duplo: perde-se a receita e o acesso às transferências voluntárias.

Merece registro a hipótese do art. 153, § 4º, III, da Constituição, que assegura ao município que opte por fiscalizar e cobrar o Imposto Territorial Rural a totalidade do produto da arrecadação. Trata-se de faculdade cuja subutilização é amplamente documentada e que não depende de qualquer alteração legislativa para ser exercida.

3.4 Os instrumentos de planejamento

O art. 4º, § 1º, da Lei Complementar nº 101/2000 exige que a lei de diretrizes orçamentárias contenha anexo de metas fiscais, com metas anuais relativas a receitas, despesas, resultados e dívida, para o exercício a que se referirem e para os dois seguintes.

A exigência de projeção trienal é significativa. Ela impede que o instrumento se limite ao exercício corrente e obriga o administrador a considerar um cenário que, no período examinado, está em alteração normativa em curso.

No mesmo sentido, e de modo ainda mais direto, o art. 30 da Lei Complementar nº 141/2012 determina que os planos plurianuais, as leis de diretrizes orçamentárias, as leis orçamentárias e os planos de aplicação dos recursos dos fundos de saúde sejam elaborados de modo a cumprir o disposto nessa lei complementar. O vínculo entre os instrumentos de planejamento e o cumprimento do mínimo constitucional é, portanto, expresso.

4 As vinculações constitucionais e as consequências de seu descumprimento

4.1 A permanência das obrigações

A reforma alterou a composição da receita municipal. Não alterou as obrigações de despesa, e o legislador cuidou expressamente de preservá-las.

O art. 198, §2º, III, da Constituição impõe aos municípios a aplicação de percentual mínimo da receita resultante de impostos e transferências em ações e serviços públicos de saúde, fixado em quinze por cento pelo art. 7º da Lei Complementar nº 141/2012. O art. 212 impõe a aplicação de, no mínimo, 25% à manutenção e ao desenvolvimento do ensino.

Merece registro que o artigo 170 da Lei Complementar nº 227/2026 alterou a redação do art. 7º da Lei Complementar nº 141/2012, para incluir, na base de cálculo do mínimo de saúde, a receita distribuída aos municípios, referente ao imposto de que trata o art. 156-A da Constituição. A providência confirma o que a estrutura da norma já sugeria: a vinculação segue a receita, qualquer que seja a espécie tributária que a origine ou o critério pelo qual seja repartida.

A alteração do critério de rateio, portanto, não reduz a obrigação. Reduz, se for o caso, a base sobre a qual o percentual é calculado, mantendo o percentual.

Cabe registrar aqui o que ilumina a posição do município no arranjo federativo. A Emenda Constitucional nº 86, de 17 de março de 2015, alterou o art. 198, §2º, I, da Constituição para vincular o mínimo federal de saúde à receita corrente líquida do exercício, em percentual não inferior a quinze por cento, submetendo o cumprimento a escalonamento que o art. 2º daquela emenda fixou, e a Emenda Constitucional nº 95, de 2016, revogou. O regime federal sofreu alterações posteriores que excedem o escopo deste estudo.

Interessa à base, não ao percentual. O mínimo federal incide sobre a receita corrente líquida da União, grandeza que não depende do critério de repartição das transferências entre os entes subnacionais. O mínimo municipal incide sobre a arrecadação de impostos e sobre as transferências recebidas, ou seja, precisamente sobre a grandeza que a reforma redistribui.

A coincidência do percentual de quinze por cento oculta, portanto, uma assimetria relevante. A obrigação federal está imune à alteração dos critérios de rateio; a municipal, não. Município que perca posição relativa na repartição verá reduzir-se a base de cálculo de seu próprio dever, sem que isso o exonere de cumpri-lo, ao passo que a União conserva base insensível a esse deslocamento.

Somem-se as competências do art. 30 da Constituição, notadamente a de organizar e prestar os serviços públicos de interesse local e a de manter programas de educação infantil e de ensino fundamental, bem como serviços de atendimento à saúde.

4.2 As consequências do descumprimento

O ordenamento não se limita a impor vinculações. Atribui consequências específicas ao seu descumprimento, e é nesse ponto que o dever de planejar deixa de ser abstrato.

O art. 160, parágrafo único, II, da Constituição autoriza a União e os Estados a condicionar a entrega dos recursos das repartições constitucionais ao cumprimento do disposto no art. 198, § 2º. A vedação à retenção, regra do caput, comporta essa exceção expressa.

A Lei Complementar nº 141/2012 opera em simetria com esse dispositivo. Seu art. 26 disciplina o condicionamento da entrega de recursos, que poderá ocorrer mediante exigência de comprovação da aplicação adicional do percentual que deixou de ser aplicado no exercício anterior, e o § 1º do mesmo artigo autoriza a União e os Estados a restringir, a título de medida preliminar, o repasse dos recursos referidos nos incisos II e III do § 2º do art. 198 da Constituição.

Acrescente-se o art. 25 daquela lei complementar, segundo a qual a diferença decorrente do não atendimento do mínimo em determinado exercício deve ser acrescida ao montante mínimo do exercício subsequente, sem prejuízo do montante do exercício de referência e das sanções cabíveis. A insuficiência não se resolve com o decurso do tempo: ela se acumula.

E o art. 28 veda a limitação de empenho e a movimentação financeira que comprometam a aplicação dos mínimos, o que retira do administrador o expediente ordinário de ajuste diante da frustração de receita.

E o art. 31, §§ 1º e 2º, da Constituição submete as contas do prefeito a parecer prévio do tribunal de contas competente, que somente deixa de prevalecer por decisão de dois terços dos membros da Câmara Municipal. O parecer desfavorável por descumprimento de vinculação constitucional produz, portanto, efeito político e jurídico de difícil reversão.

4.3 A questão da imprevisibilidade

Dos elementos anteriores extrai-se a proposição central deste estudo.

A alegação de imprevisibilidade, em exercício futuro, tende a não prosperar quando concorrem quatro circunstâncias: a alteração normativa é anterior e publicada; seus efeitos são calendarizados; a lei impõe expressamente que as previsões de receita considerem os efeitos das alterações legislativas; e as obrigações de despesa permanecem inalteradas.

Não se sustenta, com isso, que a omissão no planejamento configure, por si só, infração autônoma. Sustenta-se que ela retira do administrador a excludente que, ordinariamente, se invoca diante da frustração de receita e que a diligência exigível, no período examinado, é superior àquela que o ordenamento exige em condições de estabilidade normativa.

5 Providências exigíveis

Do exposto decorrem providências que independem de regulamentação futura.

Regularidade da escrituração e da prestação de contas. A consistência das informações contábeis condiciona a apuração do coeficiente de participação, nos termos do art. 116, §4º, da Lei Complementar nº 227/2026, além de constituir dever autônomo nos arts. 48 e 51 da Lei Complementar nº 101/2000.

Instituição e arrecadação efetiva dos tributos próprios. Requisito essencial da responsabilidade fiscal, com sanção específica no parágrafo único do art. 11 da Lei Complementar nº 101/2000. Compreende a revisão da legislação tributária municipal, da planta genérica de valores e a avaliação da opção pela fiscalização do Imposto Territorial Rural.

Qualificação da dívida ativa. Crédito inscrito sem os requisitos de certeza e liquidez não se converte em receita, e sua manutenção no estoque distorce a apuração.

Projeção plurianual dos efeitos da transição. Incorporação do cenário ao plano plurianual, à lei de diretrizes orçamentárias e à lei orçamentária anual, em conformidade com os artigos 4º e 12 da Lei Complementar nº 101/2000.

Estruturação da capacidade técnica para o exame do coeficiente. Constituição de equipe apta a examinar o cálculo divulgado e a formular eventual contestação no prazo de trinta dias previsto no art. 116, § 7º, da Lei Complementar nº 227/2026.

Atuação preventiva da procuradoria e do controle interno. A transição afeta a receita e a despesa, e os contratos administrativos de longo prazo demandam reexame à luz do novo regime de incidência.

6 Considerações finais

O planejamento fiscal municipal, no período de transição tributária, configura dever jurídico. Sustenta-se a conjugação entre o conceito legal de responsabilidade na gestão fiscal, que tem a ação planejada como elemento constitutivo; a exigência expressa de que as previsões de receita considerem os efeitos das alterações legislativas; a permanência integral das vinculações constitucionais de despesa; e a existência de consequências específicas, que alcançam o recebimento de transferências e a apreciação das contas pelo controle externo.

A esse conjunto acrescenta-se um elemento que singulariza a transição: a apuração do coeficiente de participação passa a depender da qualidade da escrituração contábil do ente, o que converte o dever de registro em determinante de receita.

Registre-se, por fim, o que este estudo não afirma. Não se sustenta que a reforma produzirá perda de receita para todo município, matéria que depende de verificação empírica e sobre a qual há estimativas divergentes. Não se sustenta a tese de que a omissão no planejamento configure infração autônoma. Sustenta que a diligência exigível do administrador municipal, no período examinado, é superior à ordinária e que a alegação de imprevisibilidade dificilmente subsistirá diante de alteração normativa anterior, publicada e com efeitos datados.

Referências

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.
BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.
BRASIL. Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000.
BRASIL. Emenda Constitucional nº 86, de 17 de março de 2015.
BRASIL. Lei Complementar nº 141, de 13 de janeiro de 2012.
BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026.
GRIN, Eduardo José; DEMARCO, Diogo Joel; ABRUCIO, Fernando Luiz (org.). Capacidades estatais municipais: o universo desconhecido no federalismo brasileiro. Porto Alegre: Editora da UFRGS/CEGOV, 2021.
MENDES, Constantino Cronemberger et al. Capacidade fiscal e desenvolvimento no território: bases para a articulação federativa. Brasília, DF: Ipea, jul. 2025. 109 p.: il. (Texto para Discussão, n. 3146). DOI: https://dx.doi.org/10.38116/td3146-port
SANTOS, Erinaldo Alves dos et al. Municípios na era do IBS: autonomia, governança e capacidade administrativa após a LC nº 227/2026. Revista Brasileira de Pesquisa em Administração, v. 14, n. 1, p. 516-535, 2026.

Autor Luiz Egon Richter

Advogado, inscrito na OAB/RS sob o nº 123819. Doutor em Direito. Texto de caráter meramente informativo, sem finalidade de captação de clientela (Provimento OAB nº 205/2021).

Resumo

A execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel deixou de ser tema de fronteira para se tornar o eixo do sistema brasileiro de garantias reais. Este artigo sustenta uma tese de duas partes. A primeira é que a natureza jurídica do instituto, propriedade resolúvel afetada à função de garantia, e não simples direito real sobre coisa alheia, explica por que o credor recupera o bem sem processo de conhecimento e por que a controvérsia constitucional já não tem terreno após o julgamento do Tema 982 pelo Supremo Tribunal Federal. A segunda é que a Lei nº 14.711/2023 rompeu, no regime geral, com a lógica da quitação recíproca que vigorava desde 1997: frustrado o segundo leilão, a dívida não se extingue automaticamente, e o devedor permanece obrigado pelo saldo remanescente. A quitação recíproca sobrevive apenas no financiamento de imóvel residencial. O trabalho percorre a definição legal, a natureza jurídica, os traços que separam a garantia fiduciária da hipoteca e do penhor, e detalha o rito dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 na redação atual, confrontando-o com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Palavras-chave

Alienação fiduciária. Bem imóvel. Execução extrajudicial. Lei nº 14.711/2023. Desjudicialização. Propriedade resolúvel.

1 Introdução

A pergunta que organiza este artigo não é se o credor fiduciário pode retomar o imóvel sem juiz, porque o Supremo Tribunal Federal encerrou a dúvida ao julgar o Tema 982, declarou constitucional o procedimento de execução extrajudicial de imóveis previsto na Lei n. 9.514/1997 para contratos de alienação fiduciária. A pergunta que importa é outra: o que acontece com a dívida quando o imóvel volta às mãos do credor e não encontra comprador nos leilões. Durante mais de duas décadas a resposta foi uma só, a extinção recíproca. A Lei nº 14.711/2023 partiu essa resposta em duas, e é nesse ponto, não na constitucionalidade do rito, que reside hoje o litígio economicamente relevante.

O instituto nasceu com a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997[1], que estruturou o Sistema de Financiamento Imobiliário e importou, para o crédito com garantia imobiliária, uma técnica que o Decreto-Lei nº 911/1969 já empregava nos bens móveis. A alienação fiduciária de coisa imóvel transferiu ao credor a propriedade, e com ela a possibilidade de recuperar o bem por um caminho que dispensa o processo de execução. O ponto de partida deste trabalho é que a força do modelo está menos no procedimento e mais na estrutura de direito material que o sustenta. Compreender a natureza jurídica da propriedade fiduciária é a condição para compreender o rito, e não o contrário.

O texto avança em quatro movimentos. Delimita a definição legal e o objeto da garantia. Enfrenta a natureza jurídica, propriedade resolúvel em função de garantia, e extrai dela as consequências práticas. Compara a garantia fiduciária com a hipoteca, o penhor e a reserva de domínio, para mostrar o que nela é próprio. E percorre o rito da excussão nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, na redação da Lei nº 14.711/2023, cotejando cada etapa com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que é onde o direito realmente se decide. Toda referência jurisprudencial deste artigo foi conferida em sua fonte primária, com tribunal, número, relator e data. Onde a confirmação foi parcial, o texto o diz de forma expressa.

2 A alienação fiduciária de bem imóvel: definição e objeto

O artigo 22 da Lei nº 9.514/1997 define a alienação fiduciária como o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. A redação atual do dispositivo, dada pela Lei nº 14.711/2023[2], acrescentou a garantia de obrigação de terceiro, admitindo com clareza a figura do terceiro fiduciante, quem oferece o próprio imóvel para garantir dívida alheia.

A definição carrega três elementos que convém isolar. O primeiro é o escopo de garantia. A transferência da propriedade não visa a alienar em sentido econômico, mas a assegurar o cumprimento de uma obrigação. O segundo é a resolubilidade. A propriedade que o credor recebe é resolúvel, extingue-se pelo pagamento e reverte automaticamente ao devedor. O terceiro é o objeto, a coisa imóvel, expressão que a lei alargou ao longo do tempo para abranger, além da propriedade plena, os bens enfitêuticos, o direito de uso especial para fins de moradia, o direito real de uso alienável, a propriedade superficiária e os direitos oriundos da imissão provisória na posse concedida ao Poder Público, na forma dos incisos do artigo 22, § 1º.

A Lei nº 14.711/2023 trouxe uma inovação de peso ao admitir a alienação fiduciária da propriedade superveniente. O artigo 22, § 3º, passou a permitir que se registre, desde a celebração, alienação fiduciária de propriedade que o fiduciante ainda vai adquirir, com eficácia condicionada ao cancelamento da garantia anteriormente constituída. É a técnica das alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, algo que o regime originário não comportava. O § 4º do mesmo artigo estabeleceu a regra de anterioridade: havendo alienações sucessivas, as anteriores têm prioridade na excussão, sub-rogando-se os credores posteriores no preço obtido. O imóvel, que antes garantia um único crédito por vez, tornou-se plataforma de garantias em camadas, à semelhança do que a hipoteca de graus já permitia.

2.1 A forma do título e a controvérsia do Provimento CNJ nº 172/2024

A constituição da garantia depende de um título, e a forma desse título gerou disputa recente que o intérprete precisa conhecer. O artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 admite que os atos e contratos referidos na lei, inclusive a alienação fiduciária, sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Essa faculdade barateia e acelera a contratação, e é uma das razões da difusão do instituto.

A Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento nº 172, de 5 de junho de 2024[3], posteriormente alterado pelo Provimento nº 175/2024, para restringir o alcance dessa faculdade. A norma inseriu o artigo 440-AO no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial para estabelecer que o instrumento particular com efeitos de escritura pública, na alienação fiduciária de imóvel, seria restrito às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, às cooperativas de crédito e às administradoras de consórcio de imóveis, remetendo aos demais casos a exigência de escritura pública do artigo 108 do Código Civil. Convém não superdimensionar o provimento. Ele não regulamentou o rito da execução extrajudicial do imóvel, que segue governado pelos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Cuidou apenas da forma de contratação da garantia, e ainda assim de modo restritivo.

O ponto decisivo, que qualquer citação séria da norma precisa registrar, é que o Provimento nº 172/2024 está suspenso. A suspensão de seus efeitos foi determinada no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, em liminar concedida no final de 2024 a requerimento da União, sob o fundamento de risco de dano e de repercussão econômica sobre o crédito imobiliário. Enquanto perdurar a suspensão, permanece admitida a contratação por instrumento particular com efeitos de escritura pública para além do círculo restrito que o provimento pretendeu fixar. Trato a existência, o teor e a suspensão da norma com grau de confiança alto, por conferência na base oficial de atos do Conselho Nacional de Justiça; a identificação nominal do relator da liminar e a data exata do despacho ficam indicadas com reserva, por não terem sido apuradas em fonte primária.

3 Natureza jurídica: propriedade resolúvel afetada à função de garantia

Aqui está o núcleo dogmático do instituto, e a fonte de quase todos os seus efeitos. A propriedade fiduciária não é direito real de garantia sobre coisa alheia, como a hipoteca e o penhor. É direito real de propriedade, de titularidade do credor, sobre coisa própria, submetido a condição resolutiva e funcionalmente afetado à garantia de um crédito. A distinção não é acadêmica. Dela decorre que o credor não precisa de sentença que constitua ou reconheça seu direito sobre o bem, porque o bem já é seu.

O artigo 23 da Lei nº 9.514/1997 fixa que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui pelo registro, no Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. O registro é constitutivo, não meramente declaratório. Com ele opera-se o desdobramento da posse, previsto no parágrafo único do mesmo artigo: o fiduciante conserva a posse direta e o uso do imóvel, enquanto o fiduciário assume a posse indireta. O devedor mora, usa e frui do bem; o credor detém a propriedade e a posse indireta como reserva de garantia. Essa arquitetura explica por que, consolidada a propriedade, a permanência do antigo devedor no imóvel se converte em esbulho e autoriza a reintegração de posse.

A resolubilidade merece ênfase porque desfaz um mal-entendido corrente. Quando o devedor paga, não há retransmissão da propriedade do credor para o devedor. Há resolução automática da propriedade fiduciária, com reversão ao patrimônio do fiduciante independentemente de novo negócio. A propriedade do credor sempre foi limitada no tempo e na função. É por isso que, antes da consolidação, o credor não pode dispor livremente do imóvel nem se apropriar dele, o que a lei veda ao proibir o pacto comissório. O credor não fica com a coisa em pagamento; ele a leva a leilão e presta contas do resultado.

Assumo aqui uma posição que não é unânime. A leitura da propriedade fiduciária como propriedade plena que só se resolve pelo pagamento subestima a afetação funcional. O credor fiduciário não tem as faculdades típicas do proprietário durante a vigência da garantia. Não usa, não frui, não dispõe. O que tem é uma titularidade instrumental, cuja razão de ser é permitir a excussão fora do processo. Tratá-la como propriedade comum, ainda que resolúvel, obscurece justamente aquilo que a torna eficiente. O risco dessa objeção é evidente: se a afetação for levada ao extremo, a garantia se aproxima de um mero ônus real e perde a vantagem de recuperação célere que a justifica. O equilíbrio está em reconhecer a propriedade do credor sem esvaziar a posse e o uso do devedor, que a lei preserva até a consolidação.

4 Traços distintivos frente à hipoteca, ao penhor e à reserva de domínio

A comparação com outras garantias não é exercício classificatório. Ela revela por que o crédito imobiliário migrou quase inteiramente da hipoteca para a alienação fiduciária em menos de duas décadas. O quadro a seguir sintetiza os pontos de divergência estrutural.

Três diferenças concentram a vantagem competitiva da garantia fiduciária. A primeira é a titularidade. Na hipoteca, o bem continua no patrimônio do devedor, e o credor tem apenas um direito de sequela e preferência; para satisfazer-se, precisa expropriar, o que pressupõe, em regra, atividade jurisdicional. Na alienação fiduciária, o bem já saiu do patrimônio do devedor, e a satisfação do credor se dá pela consolidação de uma propriedade que ele já detinha. A segunda é a via de excussão, extrajudicial na fiduciária e, em regra, judicial na hipoteca. A terceira, decisiva para o mercado de crédito, é o tratamento na insolvência: o credor fiduciário não concorre com os demais credores porque não é titular de garantia sobre bem alheio, é proprietário, e o artigo 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005 o mantém fora dos efeitos da recuperação judicial.

Da reserva de domínio a alienação fiduciária se distingue pela função e pelo objeto. Na reserva de domínio, o vendedor conserva a propriedade da coisa vendida até o pagamento do preço, em garantia de um crédito nascido da própria compra e venda. Na alienação fiduciária, a propriedade é transferida ao credor, que muitas vezes é um financiador estranho à relação de compra e venda, para garantir crédito de qualquer origem. O penhor, por fim, recai sobre bem móvel e pressupõe, no modelo clássico, a tradição da coisa ao credor, o que a garantia fiduciária dispensa ao manter a posse direta com o devedor.

5 O rito da execução extrajudicial (arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997)

O procedimento tem sede nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, profundamente remodelados pela Lei nº 14.711/2023. Descrevo cada etapa na redação vigente, sinalizando o que mudou e onde a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça impôs condições de validade.

5.1 Vencimento, constituição em mora e intimação para purgar

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, inicia-se o caminho da consolidação (art. 26, caput). A requerimento do fiduciário, o oficial do Registro de Imóveis intima o devedor a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas de juros, penalidades, encargos legais, tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º). A Lei nº 14.711/2023 acrescentou regra útil para operações com múltiplos imóveis: a intimação requerida a qualquer dos registradores competentes vale para todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis (art. 26, § 1º-A).

A intimação é o ponto onde mais se anulam procedimentos, e a razão é técnica. O artigo 26, § 3º, exige intimação pessoal do devedor, admitindo que se promova por oficial de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento. O Superior Tribunal de Justiça lê essa pessoalidade com rigor. No AgInt no REsp 1.803.468/RS, a Quarta Turma, sob relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, considerou inválida a notificação recebida por terceiro estranho, por descumprir a exigência de ciência pessoal do fiduciante[4]. A consequência de um vício aqui não é pequena. No AgInt nos EDcl no AREsp 1.998.722/TO, relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, a Quarta Turma assentou que o vício na notificação para purgação da mora impõe a anulação da consolidação da propriedade e, por arrastamento, da própria arrematação posterior[5]. A notificação não é formalidade, é condição de validade de tudo o que vem depois.

5.2 Purgação da mora e consolidação da propriedade

Purgada a mora no prazo, convalesce o contrato e o procedimento se encerra. Não purgada, o oficial certifica o fato e, comprovado o recolhimento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio, promove a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (art. 26, § 7º). A consolidação é o marco que separa duas fases jurídicas distintas e organiza boa parte da controvérsia sobre até quando o devedor pode reagir.

Sobre esse limite temporal a jurisprudência sofreu deslocamento. O Superior Tribunal de Justiça, ao fixar o Tema Repetitivo 1.095 no REsp 1.891.498/SP, relator o Ministro Marco Buzzi, julgado pela Segunda Seção, decidiu que a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária registrada, no caso de inadimplemento, deve seguir a forma da Lei nº 9.514/1997, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de legislação especial[6]. O julgado consolidou a prevalência do rito especial e, com ela, a lógica de que o devedor exerce, após a consolidação, direito de preferência, e não mais purgação livre. Há aqui um ponto que exige honestidade: precedentes de turma, como o AgInt no REsp 1.970.116/SP, relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, chegaram a admitir a purgação da mora mesmo após a consolidação, em contexto ligado ao Decreto-Lei nº 70/1966[7]. A tendência posterior, contudo, caminhou no sentido de restringir a purgação ao período anterior à consolidação nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997 após a Lei nº 13.465/2017[8], reservando ao devedor, depois disso, o direito de preferência do artigo 27, § 2º-B.

5.3 Os leilões, a intimação sobre as datas e o direito de preferência

Consolidada a propriedade, o fiduciário promove leilão público no prazo de sessenta dias, contados do registro da consolidação (art. 27, caput, na redação da Lei nº 14.711/2023, que ampliou o prazo antes fixado em trinta dias). No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel estipulado em contrato. Frustrado, realiza-se o segundo leilão nos quinze dias seguintes, no qual se aceita o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida e encargos, podendo o credor, a seu exclusivo critério, aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem (art. 27, § 2º).

A comunicação das datas dos leilões percorreu evolução que o intérprete precisa datar com precisão. Antes da Lei nº 13.465/2017, o Superior Tribunal de Justiça entendia dispensável a intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão, ao argumento de que o bem já não lhe pertencia no momento do ato. Depois da Lei nº 13.465/2017, a intimação tornou-se exigível por expressa determinação legal. O AgInt no REsp 1.608.049/DF, relator o Ministro Raul Araújo, registrou esse corte temporal com nitidez, invocando o REsp 1.733.777/SP, relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, para afirmar que apenas a partir de 12 de julho de 2017 passou a ser necessária a intimação do fiduciante sobre a data da realização do leilão[9]. Hoje o artigo 27, § 2º-A, exige que datas, horários e locais sejam comunicados ao devedor, inclusive por endereço eletrônico.

Entre a averbação da consolidação e a data do segundo leilão, o artigo 27, § 2º-B, assegura ao fiduciante o direito de preferência para readquirir o imóvel pelo valor da dívida somado a despesas, seguros, encargos legais, contribuições condominiais, tributos de transmissão e laudêmio, quando devido. É o sucedâneo da antiga purgação: o devedor não retoma o contrato, compra de volta o imóvel em condições legalmente tarifadas.

5.4 O ponto de virada da Lei nº 14.711/2023: fim da quitação recíproca no regime geral

Esta é a alteração mais consequente do Marco Legal das Garantias, e a menos percebida. Até 2023, o artigo 27, § 5º, determinava que, não alcançado no segundo leilão lance suficiente, a dívida se considerava extinta, e o § 6º obrigava o credor a dar quitação. O devedor perdia o imóvel, mas se libertava do débito, ainda que o bem valesse menos que a dívida. Era a quitação recíproca, e ela funcionava como teto de perda para o mutuário.

A Lei nº 14.711/2023 desmontou esse teto no regime geral. O artigo 27, § 5º, passou a estabelecer que, sem lance suficiente no segundo leilão, o fiduciário fica investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado de entregar eventual sobra, sem qualquer menção à extinção da dívida. O § 6º, que impunha a quitação, foi expressamente revogado. E o novo § 5º-A é categórico: se o produto do leilão não bastar para o pagamento integral, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, cobrável por ação de execução e, se for o caso, pela excussão das demais garantias. O § 6º-A disciplina o cálculo desse saldo, deduzindo o referencial mínimo de arrematação do valor atualizado da dívida.

A quitação recíproca não desapareceu do sistema, recolheu-se a um único nicho. Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, o artigo 26-A, § 4º, na redação da Lei nº 14.711/2023, mantém a regra: frustrado o segundo leilão, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação, e o credor fica com a livre disponibilidade do bem. O § 5º estende essa extinção inclusive à hipótese em que o credor tenha preferido a via judicial. O resultado é um sistema de dois pesos deliberado. Quem financia a própria moradia conserva a proteção do teto de perda; quem dá imóvel em garantia de crédito empresarial ou de outra natureza responde pelo saldo. A leitura que proponho é que essa cisão não é assimetria defeituosa, é escolha de política legislativa que aloca o risco de desvalorização do imóvel sobre o devedor não residencial, presumido mais apto a suportá-lo. Cabe a ressalva: a fronteira entre financiamento residencial e não residencial vai gerar litígio, sobretudo em imóveis de uso misto e em aquisições por pessoa jurídica para moradia de sócios, e o texto legal não oferece critério fino de qualificação.

5.5 Reintegração de posse, controle do preço vil e a opção pela via judicial

Consolidada a propriedade, caracteriza-se o esbulho do devedor que permanece no imóvel, e o artigo 30 assegura a reintegração de posse ao adquirente ou ao próprio fiduciário. A reintegração independe da prévia realização do leilão, porque decorre da consolidação, não da arrematação.

Nem tudo, porém, escapa ao controle jurisdicional posterior, e o Superior Tribunal de Justiça tem usado o direito material para coibir abusos no leilão. No REsp 2.096.465/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma afirmou que, mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, era possível invocar não só o artigo 891 do Código de Processo Civil, mas também a vedação ao abuso de direito (art. 187 do Código Civil), a proibição do enriquecimento sem causa (art. 884), o dever de mitigar prejuízos (art. 422) e a execução menos gravosa (art. 805 do CPC), para declarar a nulidade da arrematação por preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente[10]. O recado é claro: a desjudicialização do rito não retira do Judiciário o controle do resultado quando o preço aviltado converte a garantia em instrumento de enriquecimento indevido.

Convém registrar que o rito extrajudicial é faculdade, não dever. Quando o crédito está lastreado em título executivo, como a Cédula de Crédito Bancário, o credor pode optar pela execução judicial do valor integral. Foi o que decidiu a Terceira Turma no REsp 1.965.973/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ao reconhecer que a constituição da garantia fiduciária como pacto adjeto a financiamento instrumentalizado por Cédula de Crédito Bancário não obriga o credor a seguir o procedimento da Lei nº 9.514/1997, desde que o título reúna liquidez, certeza e exigibilidade[11]. A alienação fiduciária amplia as opções do credor, não as restringe.

6 A constitucionalidade do procedimento: dos precedentes por analogia ao Tema 982

A objeção constitucional ao rito é a de sempre: permitir que o credor recupere o bem sem processo violaria o devido processo legal, o contraditório, a ampla defesa e a inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, incisos XXXV, LIV e LV, da Constituição). O argumento tem simetria aparente, e por isso resistiu tanto tempo, mas foi rejeitado.

O Supremo Tribunal Federal já havia validado, por analogia, a técnica da execução extrajudicial no Tema 249, julgado no RE 627.106/PR, relator o Ministro Dias Toffoli, no qual se fixou a tese de que é constitucional, por recepção pela Constituição de 1988, o procedimento de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicável às dívidas hipotecárias do Sistema Financeiro da Habitação[12]. O fundamento central foi que a via extrajudicial não exclui o controle judicial, apenas o difere: o devedor pode, a qualquer tempo, levar ao Judiciário eventual ilegalidade do procedimento.

A questão específica da Lei nº 9.514/1997 foi decidida no Tema 982, julgado no RE 860.631/SP, relator o Ministro Luiz Fux. Por maioria, vencidos os Ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia, o Plenário fixou a tese de que é constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, dada a sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição[13]. O julgamento sepultou a controvérsia que a doutrina alimentava havia mais de duas décadas. Faço aqui uma correção que interessa a quem ainda trabalha com material anterior: qualquer texto que descreva o Tema 982 como pendente de julgamento está desatualizado. O mérito foi decidido em outubro de 2023, e a constitucionalidade do rito é hoje premissa, não questão aberta.

A ratio dos dois precedentes é a mesma e merece ser dita sem eufemismo. O procedimento não suprime a jurisdição, difere-a. O contraditório existe, mas é diferido: manifesta-se quando o devedor provoca o Judiciário para controlar a regularidade dos atos registrais. É essa estrutura de contraditório diferido que reconcilia a celeridade da excussão com as garantias do processo, e é ela que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça densifica ao anular consolidações e arrematações viciadas.

7 Uma questão que a jurisprudência ainda está fechando

A definição dos efeitos da quitação da dívida após a Lei nº 13.465/2017, sobretudo quanto ao destino de contratos celebrados antes dela, permaneceu por quase uma década gerando decisões divergentes nos tribunais estaduais. O Superior Tribunal de Justiça enfrentou o tema em regime de recurso repetitivo, diferenciando a situação anterior e posterior à vigência da lei e reafirmando que, após a consolidação, ao devedor se assegura o direito de preferência, e não a purgação. Registro o dado com a cautela que a fonte impõe: confirmei a existência e a direção da tese pela comunicação oficial do próprio tribunal, mas não obtive, em fonte primária, o número do recurso representativo nem a identificação do relator. Apresento a informação, portanto, com grau de confiança médio, e recomendo a conferência direta na base do Superior Tribunal de Justiça antes de qualquer citação como precedente vinculante.

O movimento de desjudicialização, por fim, extrapolou o imóvel. A Lei nº 14.711/2023 introduziu no Decreto-Lei nº 911/1969 a busca e apreensão extrajudicial do bem móvel alienado fiduciariamente, regulamentada pelo Provimento nº 196/2025 da Corregedoria Nacional de Justiça[14], processada no Registro de Títulos e Documentos. Não é objeto deste artigo, e a confusão entre os dois regimes seria erro técnico: o rito do imóvel corre no Registro de Imóveis, o do móvel no Registro de Títulos e Documentos. O que os une é a tendência de fundo, transferir para a via registral a execução de garantias líquidas e documentalmente comprovadas, deixando ao Judiciário o litígio genuíno. A trajetória do Provimento nº 172/2024, tratado no item 2.1 e hoje suspenso, mostra que essa expansão registral encontra resistência quando ameaça restringir a forma de contratação da garantia e, com ela, o custo do crédito. O extrajudicial avança na execução, mas não sem tensão sobre os limites da competência normativa administrativa.

8 Conclusão

A alienação fiduciária de imóvel venceu a hipoteca no mercado de crédito por uma razão de direito material, não de procedimento. Ao transferir a propriedade ao credor, ela dispensa a expropriação e permite a recuperação do bem pela consolidação de uma titularidade preexistente. O rito dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 é a consequência dessa estrutura, não a sua causa. A constitucionalidade do procedimento, longamente debatida, está resolvida desde o Tema 982 do Supremo Tribunal Federal, com o mesmo fundamento que já sustentara o Tema 249: o contraditório não é suprimido, é diferido.

O terreno onde hoje se litiga mudou de lugar. Não está mais na legitimidade da execução sem juiz, e sim na sorte da dívida depois do leilão frustrado. A Lei nº 14.711/2023 rompeu a simetria histórica: no regime geral, revogado o antigo artigo 27, § 6º, o devedor deixou de receber quitação e passou a responder pelo saldo remanescente, na forma do novo § 5º-A. A quitação recíproca sobreviveu apenas ao mutuário residencial, protegido pelo artigo 26-A, § 4º. Quem redige contratos, defende devedores ou estrutura crédito precisa qualificar corretamente a operação, porque dessa qualificação depende saber se a perda do imóvel encerra a dívida ou apenas a reduz. É essa a pergunta que a garantia fiduciária, na sua feição atual, coloca no centro, e é por ela que o próximo ciclo de jurisprudência será medido.

[1] BRASIL. Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1997.

[2] BRASIL. Lei n. 14.711, de 30 de outubro de 2023. Institui o Marco Legal das Garantias e altera, entre outras normas, a Lei n. 9.514/1997 e o Decreto-Lei n. 911/1969. Brasília, DF: Presidência da República, 2023.

[3] CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Corregedoria Nacional de Justiça. Provimento n. 172, de 5 de junho de 2024. Dispõe sobre a forma de contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis. Brasília, DF, 2024. Suspenso por decisão no Pedido de Providências n. 0007122-54.2024.2.00.0000.

[4] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.803.468/RS. Relator: Min. Luis Felipe Salomão. Julgado em 7 de junho de 2021.

[5] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt nos EDcl no Agravo em Recurso Especial n. 1.998.722/TO. Relatora: Min. Maria Isabel Gallotti. Julgado em 13 de março de 2023.

[6] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Seção). Recurso Especial n. 1.891.498/SP. Tema 1.095. Relator: Min. Marco Buzzi. Publicado no DJe de 19 de dezembro de 2022.

[7] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.970.116/SP. Relator: Min. Marco Aurélio Bellizze. Julgado em 9 de maio de 2022.

[8] BRASIL. Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana e altera a Lei n. 9.514/1997. Brasília, DF: Presidência da República, 2017.

[9] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.608.049/DF. Relator: Min. Raul Araújo. Julgado em 3 de setembro de 2024, DJe de 16 de setembro de 2024. No mesmo sentido, o REsp n. 1.733.777/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4. Turma, julgado em 17 de outubro de 2023, DJe de 23 de outubro de 2023.

[10] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial n. 2.096.465/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Publicado no DJe de 16 de maio de 2024.

[11] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial n. 1.965.973/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgado em 15 de fevereiro de 2022, DJe de 22 de fevereiro de 2022.

[12] BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Recurso Extraordinário n. 627.106/PR. Tema 249. Relator: Min. Dias Toffoli. Julgado em 7 de abril de 2021.

[13] BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Recurso Extraordinário n. 860.631/SP. Tema 982. Relator: Min. Luiz Fux. Julgado em 26 de outubro de 2023, DJe de 14 de fevereiro de 2024.

[14] CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Corregedoria Nacional de Justiça. Provimento n. 196, de 4 de junho de 2025. Regula a busca e apreensão e a consolidação da propriedade fiduciária extrajudiciais de bem móvel no Registro de Títulos e Documentos. Brasília, DF, 2025.

Referências

BRASIL. Decreto-Lei n. 70, de 21 de novembro de 1966. Autoriza a constituição de associações de poupança e empréstimo e institui a cédula hipotecária. Brasília, DF, 1966.

BRASIL. Decreto-Lei n. 911, de 1º de outubro de 1969. Dispõe sobre a alienação fiduciária em garantia de bens móveis. Brasília, DF, 1969.

BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.

BRASIL. Lei n. 11.101, de 9 de fevereiro de 2005. Regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária. Brasília, DF: Presidência da República, 2005.

BRASIL. Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2015.

BRASIL. Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana e altera a Lei n. 9.514/1997. Brasília, DF: Presidência da República, 2017.

BRASIL. Lei n. 14.711, de 30 de outubro de 2023. Institui o Marco Legal das Garantias e altera, entre outras normas, a Lei n. 9.514/1997 e o Decreto-Lei n. 911/1969. Brasília, DF: Presidência da República, 2023.

BRASIL. Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1997.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Seção). Recurso Especial n. 1.891.498/SP. Tema 1.095. Relator: Min. Marco Buzzi. Publicado no DJe de 19 de dezembro de 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.970.116/SP. Relator: Min. Marco Aurélio Bellizze. Julgado em 9 de maio de 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial n. 1.965.973/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgado em 15 de fevereiro de 2022, DJe de 22 de fevereiro de 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial n. 2.096.465/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Publicado no DJe de 16 de maio de 2024.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.608.049/DF. Relator: Min. Raul Araújo. Julgado em 3 de setembro de 2024, DJe de 16 de setembro de 2024.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.803.468/RS. Relator: Min. Luis Felipe Salomão. Julgado em 7 de junho de 2021.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt nos EDcl no Agravo em Recurso Especial n. 1.998.722/TO. Relatora: Min. Maria Isabel Gallotti. Julgado em 13 de março de 2023.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Recurso Extraordinário n. 627.106/PR. Tema 249. Relator: Min. Dias Toffoli. Julgado em 7 de abril de 2021.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Recurso Extraordinário n. 860.631/SP. Tema 982. Relator: Min. Luiz Fux. Julgado em 26 de outubro de 2023, DJe de 14 de fevereiro de 2024.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Corregedoria Nacional de Justiça. Provimento n. 172, de 5 de junho de 2024. Dispõe sobre a forma de contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis. Brasília, DF, 2024. Suspenso por decisão no Pedido de Providências n. 0007122-54.2024.2.00.0000.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Corregedoria Nacional de Justiça. Provimento n. 196, de 4 de junho de 2025. Regula a busca e apreensão e a consolidação da propriedade fiduciária extrajudiciais de bem móvel no Registro de Títulos e Documentos. Brasília, DF, 2025.

Apêndice: Quadro de jurisprudência verificada, com grau de confiança

O quadro reúne cada precedente citado no formato de auditoria adotado pelo autor. Salvo o último item, todos foram conferidos em fonte primária (inteiro teor ou andamento oficial), com grau de confiança alto. O item relativo aos efeitos da quitação após a Lei nº 13.465/2017 consta com grau médio e pendência expressa de confirmação de número e relator.

Advogado, inscrito na OAB/RS sob o nº 123819. Doutor em Direito. Texto de caráter meramente informativo, sem finalidade de captação de clientela (Provimento OAB nº 205/2021).

Introdução

Existe, em quase toda cidade brasileira, uma casa habitada há trinta ou quarenta anos por quem a comprou, pagou até o último centavo e nunca conseguiu pôr o próprio nome na matrícula. Falta uma assinatura. O vendedor mudou de endereço, faliu, morreu sem inventário ou simplesmente se recusa a comparecer ao tabelionato. O morador tem as chaves, tem os recibos amarelados numa gaveta, paga o IPTU há décadas, e ainda assim, para o registro de imóveis, o dono continua sendo outro.

Até 2022, havia um único remédio para esse impasse, e ele era lento. A adjudicação compulsória corria pela via judicial, com citação, contestação e uma sentença que, ao final, supria a vontade que o vendedor se negara a manifestar. Anos de processo para obter aquilo que, no fundo, já era do comprador.

A Lei nº 14.382/2022 prometeu virar essa lógica pelo avesso. Ao inserir o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, ela autorizou que a transferência fosse concluída no próprio cartório, sem juiz e sem sentença. A escritura que faltava passou a poder nascer no balcão da serventia. Para o titular de um direito antigo e engavetado, a mudança soa como o fim de uma espera de uma vida inteira.

O que este artigo pretende mostrar é que a promessa tem uma letra miúda pouco divulgada. A mesma norma que escancarou a porta do cartório instalou nela uma tranca precisa, e a chave que a abre está nas mãos de menos gente do que se imagina. O registrador não é juiz, não colhe prova, não presume o que a documentação não diz. Onde falta um único recibo, a via rápida se fecha e devolve o interessado, justamente, ao processo que ele tentava evitar. Compreender onde fica essa tranca, e por que os tribunais superiores a tornaram tão rígida, é o que separa quem usa o art. 216-B com proveito de quem apenas gasta emolumentos para ouvir um não.

1. O deslocamento do foro: da via jurisdicional à via registral

Durante décadas, o promitente comprador que via o promitente vendedor recusar-se a outorgar a escritura definitiva só tinha uma saída: ajuizar ação de adjudicação compulsória e esperar que a sentença suprisse a declaração de vontade não emitida, na forma hoje prevista no art. 501 do Código de Processo Civil. A Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, resultado da conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021, rompeu com essa exclusividade ao inserir o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). A partir dele, a mesma pretensão passou a poder ser satisfeita diretamente no serviço de registro de imóveis da situação do bem, sem necessidade de processo judicial.

A medida integra o movimento mais amplo de desjudicialização, que transfere para as serventias extrajudiciais atos antes reservados ao juiz, a exemplo do que já ocorrera com o inventário, a partilha, o divórcio e a própria usucapião extrajudicial. O propósito declarado é a celeridade. O ponto que este texto pretende sustentar é que a celeridade, no caso do art. 216-B, vem acompanhada de uma contrapartida rígida: o procedimento não tolera controvérsia nem produção de prova, porque o registrador trabalha sob legalidade estrita e não exerce cognição judicial. Onde há dúvida relevante sobre a quitação do preço, a via extrajudicial simplesmente não serve, e insistir nela é perder tempo e emolumentos.

2. Conceito

A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento pelo qual o titular de direito à aquisição de imóvel, decorrente de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, obtém a transferência da propriedade perante o oficial de registro de imóveis, suprindo a recusa ou a omissão do promitente vendedor em outorgar o título definitivo. O caput do art. 216-B é expresso ao ressalvar que a via extrajudicial existe “sem prejuízo da via jurisdicional”, o que afasta qualquer leitura de que a Lei nº 14.382/2022 teria extinguido a ação judicial. As duas portas coexistem, e a escolha cabe ao interessado.

O objeto do procedimento é estreito. Não se discute a validade do contrato, não se apura o valor devido, não se resolve litígio sobre posse ou sobre vícios do negócio. O que se pede ao registrador é apenas o reconhecimento de um direito já formado e documentado, para convertê-lo em propriedade tabular. Essa delimitação explica a maior parte das dificuldades práticas do instituto.

3. Natureza jurídica

Convém separar dois planos que costumam se confundir. O direito material subjacente é o direito à adjudicação, que pode ter fundamento real ou obrigacional. Terá natureza de direito real de aquisição quando a promessa estiver registrada na matrícula, sem cláusula de arrependimento, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Terá natureza obrigacional quando o compromisso não houver sido registrado, hipótese em que subsiste um direito pessoal do promitente comprador contra o promitente vendedor.

Essa distinção poderia sugerir que apenas o titular de direito real teria acesso à adjudicação. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afastou a exigência ainda em 2000, ao fixar que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. O art. 216-B, § 2º, positivou esse entendimento ao dispensar o prévio registro do instrumento. O Superior Tribunal de Justiça mantém a orientação de que o direito à adjudicação tem caráter pessoal, restrito às partes contratantes, e não se subordina ao registro do compromisso (STJ, AgInt no AREsp 2.437.168/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 19/03/2024). A Corte também reafirmou a irrelevância dessa classificação para o resultado: o exercício do direito condiciona-se à quitação do preço, seja o promitente comprador titular de direito real, seja titular de direito meramente obrigacional (STJ, REsp 2.207.433/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/06/2025).

Quanto ao segundo plano, o do procedimento em si, trata-se de atividade registral de natureza administrativa, exercida em regime de jurisdição voluntária, sem substituição da vontade das partes por decisão de mérito. O oficial não julga; qualifica. Reconhece o preenchimento dos requisitos legais e pratica o ato, ou recusa e devolve o título, cabendo ao interessado suscitar dúvida ou buscar a via judicial. Essa é a chave para compreender por que o rito não comporta dilação probatória.

4. Pressupostos e documentação

O procedimento tramita no serviço de registro de imóveis da circunscrição do bem e exige representação por advogado. O § 1º do art. 216-B enumera de forma taxativa os documentos que devem instruir o requerimento, cuja falta impede o processamento. O Provimento nº 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, incorporado ao Provimento nº 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), detalhou o rito sem ampliar as hipóteses legais.

Dois pontos do § 2º merecem destaque por afastarem entraves que a prática registral poderia opor. O deferimento independe do prévio registro do instrumento de promessa, o que consolida a orientação da Súmula 239, e independe da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor, de modo que dívidas tributárias do vendedor não bloqueiam a adjudicação em favor do comprador que quitou o preço.

5. Rito processual

O procedimento desenvolve-se em três ambientes sucessivos, cada um com função própria.

O primeiro é o da advocacia. Cabe ao advogado do interessado reunir a documentação, elaborar o requerimento e conduzir a representação técnica exigida pelo § 1º. Antes mesmo da ata notarial, é preciso caracterizar o inadimplemento da obrigação de outorgar, o que se faz mediante a notificação extrajudicial do promitente vendedor pelo oficial de registro de imóveis. O comprador recolhe os emolumentos, o oficial notifica, e só depois de escoado o prazo de 15 dias sem a celebração do título é que se tem por configurada a mora. A diferença em relação à via judicial é sensível: no processo, a citação já basta para constituir em mora quando não há prazo pré-fixado; aqui, a mora exige o rito notificatório prévio.

O segundo ambiente é o do tabelionato de notas, onde se lavra a ata notarial. Esse documento é o coração probatório do procedimento, pois nele o tabelião atesta, sob fé pública, a identificação do imóvel, a qualificação das partes, a prova do pagamento do preço e a recusa ou omissão na outorga. Como o registrador não produz prova, é na ata que a quitação precisa estar demonstrada de forma cabal.

O terceiro ambiente é o do registro de imóveis. Recebido o requerimento instruído, o oficial qualifica os documentos. Se houver quem figure como parte contrária a ser cientificada, promove-se a notificação para eventual impugnação. Não havendo impugnação, ou sendo ela improcedente à luz dos documentos, e comprovado o recolhimento do ITBI, o oficial registra a aquisição na matrícula. Havendo impugnação fundada em dúvida real sobre os requisitos, o caminho não é a instrução no cartório, e sim a remessa ao juízo competente ou a busca da via judicial pelo interessado.

6. Legalidade estrita e ausência de dilação probatória

Aqui está o núcleo do instituto, e o ponto em que a maioria dos pedidos naufraga. O oficial de registro atua como guardião da legalidade estrita. Ele não tem, no procedimento do art. 216-B, competência para valorar prova controvertida, presumir fatos ou suprir lacunas documentais mediante juízo de verossimilhança. Sua função é verificar se a documentação exigida está formal e materialmente completa. Está ou não está.

A consequência prática mais dura recai sobre a prova da quitação do preço. O Superior Tribunal de Justiça firmou que “o pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória” (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.425.946/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 02/09/2024). Em julgado posterior, a Corte recusou a aplicação da teoria do adimplemento substancial para superar a falta de quitação total: no REsp 2.207.433/SP, a Terceira Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que nem mesmo a prescrição das parcelas remanescentes converte a dívida em pagamento ou autoriza a transferência forçada da propriedade. O fundamento é de política jurídica: admitir a adjudicação sem quitação estimularia o comprador a não pagar as últimas parcelas, na confiança de que a regularização independeria delas.

Transposta para o balcão do cartório, essa exigência tem efeito imediato. Se o interessado não dispuser de prova documental robusta da quitação, recibos, comprovantes bancários ou outros elementos idôneos aceitos pelo Provimento nº 150/2023, o registrador não poderá deferir o pedido. Alegar que o direito de cobrança do vendedor já prescreveu não resolve o problema perante a serventia, porque a prescrição da pretensão de cobrança não equivale a prova de pagamento. É precisamente por não haver instrução probatória que a via extrajudicial se mostra inadequada nesses casos.

7. A escolha entre as duas vias: prova e custo

A Lei nº 14.382/2022 não extinguiu a ação judicial. As duas portas coexistem, e a decisão entre elas não é automática. Ela se resolve pela ponderação de dois fatores: a qualidade da prova de que o interessado dispõe e a relação entre custo e tempo. Diagnosticar em qual situação o comprador se encontra é o passo mais estratégico antes de iniciar qualquer procedimento, e cabe ao advogado fazê-lo antes de recolher o primeiro emolumento.

O fator decisivo é a robustez da prova. A via extrajudicial só é recomendável para quem tem documentação impecável, porque o registrador atua sob legalidade estrita: não presume fatos, não ouve testemunhas, não supre lacunas. Sem prova documental cabal da quitação integral do preço, recibos, comprovantes bancários ou elementos equivalentes, o pedido é barrado no balcão. A via judicial é mais segura justamente quando a prova é frágil ou os recibos se perderam com o tempo, pois comporta dilação probatória, produção de prova testemunhal e ampla defesa para convencer o juiz. Nos casos extremos de ausência de prova de quitação, o próprio Superior Tribunal de Justiça aponta a usucapião como alternativa, quando presente posse qualificada pelo tempo e pelos demais requisitos.

O segundo fator é a equação entre custo e tempo. A via extrajudicial recompensa o requerente com rapidez e previsibilidade, mas concentra os custos de transação em um único momento: é preciso arcar, de imediato, com a lavratura da ata notarial, os emolumentos da notificação, o ITBI e as custas do próprio registro. A via judicial tende a ser bem mais demorada, e ainda assim pode ser a mais adequada do ponto de vista financeiro, sobretudo para quem tem direito à gratuidade de justiça, benefício que baixa de forma expressiva o custo da regularização em comparação com o somatório das despesas cartorárias.

Em resumo, a via extrajudicial é a melhor escolha para quem reúne pressa e documentação perfeita. A via judicial, ou a usucapião, atende melhor quem tem provas incompletas ou depende dos benefícios da justiça gratuita. A rapidez do art. 216-B não é vantagem universal: ela premia um perfil específico de interessado e, para os demais, o caminho aparentemente mais lento costuma ser o único que efetivamente chega ao registro.

Fontes normativas e jurisprudenciais verificadas

• Lei nº 6.015/1973, art. 216-B (incluído pela Lei nº 14.382/2022, conversão da MP nº 1.085/2021).
• Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Código de Processo Civil, art. 501.
• Provimento CNJ nº 150/2023, incorporado ao Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial).
• Súmula 239 do STJ (2ª Seção, julgada em 28/06/2000).
• STJ, AgInt no AREsp 2.437.168/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 19/03/2024 (DJe 22/03/2024).
• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.425.946/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 02/09/2024 (DJe 06/09/2024).
• STJ, REsp 2.207.433/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/06/2025.

• ITCMD e Extraterritorialidade: Regulamentou a cobrança do imposto sobre heranças e doações de bens localizados no exterior ou quando o doador/de cujus residia fora do país, preenchendo a antiga lacuna constitucional.
• Fiscalização de Doação de Quotas: Determinou critérios mais rígidos e a incidência do ITCMD sobre a transmissão de quotas e ações de holdings familiares que possuam imóveis em seu acervo patrimonial.

Uniformização do ITBI: Fixou balizas administrativas para impedir que municípios utilizem bases de cálculo arbitrariamente majoradas (valores de referência) sem o devido processo legal em transações de compra e venda de imóveis.

• O “CPF do Imóvel”: Unificou a identificação de imóveis urbanos e rurais no Brasil por meio de um código único de registro. A medida permite o cruzamento em tempo real de dados fiscais (IPTU, ITBI, IR) entre Prefeituras, Receita Federal e os Cartórios de Registro de Imóveis.
• Regulamentação Administrativa: O cadastro foi operacionalizado pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025.
• Integração de Dados: Ele funciona centralizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), cruzando informações de prefeituras (IPTU), Incra, Receita Federal e as matrículas dos Cartórios de Registro de Imóveis.

• ITCMD Progressivo: Estabeleceu a obrigatoriedade de alíquotas progressivas para o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) em todo o território nacional, impactando diretamente o cálculo de custos em inventários e doações.
• Tributação na sucessão de Holdings: Afeta as transmissões de participações societárias no âmbito de holdings familiares.

Lei nº 15.265/2025 – Análise Estratégica e Orientações Técnicas

Objetivo

Análise Crítica e Estratégica do REARP

Apresentar aos clientes uma análise crítica e estratégica do REARP – Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, instituído pela Lei nº 15.265/2025, destacando benefícios fiscais, riscos potenciais, carências legais e a necessidade de avaliação técnica individualizada antes da adesão.

Resumo do Regime

Atualização Patrimonial com Alíquota Reduzida •Atualização do valor de mercado de bens móveis e imóveis adquiridos até 31/12/2024; •Pessoa Física: 4% de IR sobre a valorização. •Pessoa Jurídica: 4,8% de IRPJ + 3,2% de CSLL; •Exige carência de 5 anos para imóveis e 2 anos para móveis.

Regularização de Ativos Não Declarados •Aplicação de 15% de IR + 15% de multa (sem juros ou mora); •Parcelamento em até 36 meses; •Abrange ativos no Brasil e no exterior, desde que lícitos.

Instrumento Fiscal e Econômico •O REARP tem nítido viés de antecipação de receita à União; •Propõe “reset fiscal” com reorganização patrimonial, sucessória ou societária; •Mais abrangente que o programa anterior da Lei nº 14.973/2024.

Necessidade de Cautela: a adesão NÃO é universal

Apesar da atratividade das alíquotas reduzidas, a adesão ao REARP não deve ser automática.

QUANDO A ADESÃO É ESTRATÉGICA?

A adesão só é estratégica quando

• VALORIZAÇÃO SIGNIFICATIVA

A valorização do bem é significativa;

• INTENÇÃO DE VENDA

Há intenção de venda no médio prazo, após 5 anos;

• PLANEJAMENTO EM CURSO

Está em curso planejamento sucessório ou reorganização societária;

• FORTALECIMENTOS PATRIMONIAL

Está em curso planejamento sucessório ou reorganização societária;

QUANDO A ADESÃO PODE SER DESVANTAJOSA?

Em contrapartida, a adesão pode ser desvantajosa quando

• SEM INTENÇÃO DE ALIENAÇÃO

Não há intenção de alienação dos bens;

• REGIMES DE INSENÇÃO

O contribuinte já se enquadra em regimes de isenção;

• CUSTO FISCAL ATUAL MENOR

O custo fiscal atual supera a eventual tributação futura;

• BAIXA LIQUIDEZ

O bem possui baixa liquidez ou valorização irrelevante.

Impacto no Planejamento Sucessório

O REARP pode:

• Reduzir o IR incidente sobre ganho de capital futuro na sucessão
• Proporcionar transparência e conformidade patrimonial;
• Facilitar a profissionalização da governança familiar;
• Evitar litígios futuros em estruturações sucessórias.

Entretanto, é indispensável avaliar:

• O momento ideal para adesão;
• O custo da antecipação tributária;
• O benefício efetivo para os herdeiros e a estrutura empresarial.

Avaliação Técnica Indispensável

A adesão ao REARP envolve reflexos imediatos e irreversíveis sobre o patrimônio do contribuinte. Portanto:

1. Não é Benefício Automático

Não deve ser tratada como benefício automático;

2. Projeções Individualizadas

Exige projeções numéricas individualizadas;

3. Simulações Obrigatórias

Simulações comparativas são obrigatórias, confrontando:

•Tributação antecipada x Regime tradicional

•Impacto patrimonial e sucessório

•Carência obrigatória e liquidez futura

ATENÇÃO

Sem cálculo prévio e análise qualificada, a adesão pode transformar uma economia potencial em um custo fiscal indesejado, comprometendo a racionalidade fiscal de longo prazo.

Conclusão

O REARP é, por definição, um mecanismo excepcional de recomposição patrimonial, que antecipará a tributação do ganho de capital em troca de uma carga fiscal reduzida e previsível.

Entretanto, somente produz eficiência se integrado de forma técnica ao planejamento tributário, patrimonial e societário. Sem cálculo prévio e análise qualificada, a adesão pode transformar uma economia potencial em um custo fiscal indesejado, comprometendo a racionalidade fiscal de longo prazo.