Autor Luiz Egon Richter

Advogado, inscrito na OAB/RS sob o nº 123819. Doutor em Direito. Texto de caráter meramente informativo, sem finalidade de captação de clientela (Provimento OAB nº 205/2021).

Resumo

A execução extrajudicial da alienação fiduciária de bem imóvel deixou de ser tema de fronteira para se tornar o eixo do sistema brasileiro de garantias reais. Este artigo sustenta uma tese de duas partes. A primeira é que a natureza jurídica do instituto, propriedade resolúvel afetada à função de garantia, e não simples direito real sobre coisa alheia, explica por que o credor recupera o bem sem processo de conhecimento e por que a controvérsia constitucional já não tem terreno após o julgamento do Tema 982 pelo Supremo Tribunal Federal. A segunda é que a Lei nº 14.711/2023 rompeu, no regime geral, com a lógica da quitação recíproca que vigorava desde 1997: frustrado o segundo leilão, a dívida não se extingue automaticamente, e o devedor permanece obrigado pelo saldo remanescente. A quitação recíproca sobrevive apenas no financiamento de imóvel residencial. O trabalho percorre a definição legal, a natureza jurídica, os traços que separam a garantia fiduciária da hipoteca e do penhor, e detalha o rito dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 na redação atual, confrontando-o com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.

Palavras-chave

Alienação fiduciária. Bem imóvel. Execução extrajudicial. Lei nº 14.711/2023. Desjudicialização. Propriedade resolúvel.

1 Introdução

A pergunta que organiza este artigo não é se o credor fiduciário pode retomar o imóvel sem juiz, porque o Supremo Tribunal Federal encerrou a dúvida ao julgar o Tema 982, declarou constitucional o procedimento de execução extrajudicial de imóveis previsto na Lei n. 9.514/1997 para contratos de alienação fiduciária. A pergunta que importa é outra: o que acontece com a dívida quando o imóvel volta às mãos do credor e não encontra comprador nos leilões. Durante mais de duas décadas a resposta foi uma só, a extinção recíproca. A Lei nº 14.711/2023 partiu essa resposta em duas, e é nesse ponto, não na constitucionalidade do rito, que reside hoje o litígio economicamente relevante.

O instituto nasceu com a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997[1], que estruturou o Sistema de Financiamento Imobiliário e importou, para o crédito com garantia imobiliária, uma técnica que o Decreto-Lei nº 911/1969 já empregava nos bens móveis. A alienação fiduciária de coisa imóvel transferiu ao credor a propriedade, e com ela a possibilidade de recuperar o bem por um caminho que dispensa o processo de execução. O ponto de partida deste trabalho é que a força do modelo está menos no procedimento e mais na estrutura de direito material que o sustenta. Compreender a natureza jurídica da propriedade fiduciária é a condição para compreender o rito, e não o contrário.

O texto avança em quatro movimentos. Delimita a definição legal e o objeto da garantia. Enfrenta a natureza jurídica, propriedade resolúvel em função de garantia, e extrai dela as consequências práticas. Compara a garantia fiduciária com a hipoteca, o penhor e a reserva de domínio, para mostrar o que nela é próprio. E percorre o rito da excussão nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, na redação da Lei nº 14.711/2023, cotejando cada etapa com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que é onde o direito realmente se decide. Toda referência jurisprudencial deste artigo foi conferida em sua fonte primária, com tribunal, número, relator e data. Onde a confirmação foi parcial, o texto o diz de forma expressa.

2 A alienação fiduciária de bem imóvel: definição e objeto

O artigo 22 da Lei nº 9.514/1997 define a alienação fiduciária como o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. A redação atual do dispositivo, dada pela Lei nº 14.711/2023[2], acrescentou a garantia de obrigação de terceiro, admitindo com clareza a figura do terceiro fiduciante, quem oferece o próprio imóvel para garantir dívida alheia.

A definição carrega três elementos que convém isolar. O primeiro é o escopo de garantia. A transferência da propriedade não visa a alienar em sentido econômico, mas a assegurar o cumprimento de uma obrigação. O segundo é a resolubilidade. A propriedade que o credor recebe é resolúvel, extingue-se pelo pagamento e reverte automaticamente ao devedor. O terceiro é o objeto, a coisa imóvel, expressão que a lei alargou ao longo do tempo para abranger, além da propriedade plena, os bens enfitêuticos, o direito de uso especial para fins de moradia, o direito real de uso alienável, a propriedade superficiária e os direitos oriundos da imissão provisória na posse concedida ao Poder Público, na forma dos incisos do artigo 22, § 1º.

A Lei nº 14.711/2023 trouxe uma inovação de peso ao admitir a alienação fiduciária da propriedade superveniente. O artigo 22, § 3º, passou a permitir que se registre, desde a celebração, alienação fiduciária de propriedade que o fiduciante ainda vai adquirir, com eficácia condicionada ao cancelamento da garantia anteriormente constituída. É a técnica das alienações fiduciárias sucessivas sobre o mesmo imóvel, algo que o regime originário não comportava. O § 4º do mesmo artigo estabeleceu a regra de anterioridade: havendo alienações sucessivas, as anteriores têm prioridade na excussão, sub-rogando-se os credores posteriores no preço obtido. O imóvel, que antes garantia um único crédito por vez, tornou-se plataforma de garantias em camadas, à semelhança do que a hipoteca de graus já permitia.

2.1 A forma do título e a controvérsia do Provimento CNJ nº 172/2024

A constituição da garantia depende de um título, e a forma desse título gerou disputa recente que o intérprete precisa conhecer. O artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 admite que os atos e contratos referidos na lei, inclusive a alienação fiduciária, sejam celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública. Essa faculdade barateia e acelera a contratação, e é uma das razões da difusão do instituto.

A Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento nº 172, de 5 de junho de 2024[3], posteriormente alterado pelo Provimento nº 175/2024, para restringir o alcance dessa faculdade. A norma inseriu o artigo 440-AO no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial para estabelecer que o instrumento particular com efeitos de escritura pública, na alienação fiduciária de imóvel, seria restrito às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário, às cooperativas de crédito e às administradoras de consórcio de imóveis, remetendo aos demais casos a exigência de escritura pública do artigo 108 do Código Civil. Convém não superdimensionar o provimento. Ele não regulamentou o rito da execução extrajudicial do imóvel, que segue governado pelos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. Cuidou apenas da forma de contratação da garantia, e ainda assim de modo restritivo.

O ponto decisivo, que qualquer citação séria da norma precisa registrar, é que o Provimento nº 172/2024 está suspenso. A suspensão de seus efeitos foi determinada no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, em liminar concedida no final de 2024 a requerimento da União, sob o fundamento de risco de dano e de repercussão econômica sobre o crédito imobiliário. Enquanto perdurar a suspensão, permanece admitida a contratação por instrumento particular com efeitos de escritura pública para além do círculo restrito que o provimento pretendeu fixar. Trato a existência, o teor e a suspensão da norma com grau de confiança alto, por conferência na base oficial de atos do Conselho Nacional de Justiça; a identificação nominal do relator da liminar e a data exata do despacho ficam indicadas com reserva, por não terem sido apuradas em fonte primária.

3 Natureza jurídica: propriedade resolúvel afetada à função de garantia

Aqui está o núcleo dogmático do instituto, e a fonte de quase todos os seus efeitos. A propriedade fiduciária não é direito real de garantia sobre coisa alheia, como a hipoteca e o penhor. É direito real de propriedade, de titularidade do credor, sobre coisa própria, submetido a condição resolutiva e funcionalmente afetado à garantia de um crédito. A distinção não é acadêmica. Dela decorre que o credor não precisa de sentença que constitua ou reconheça seu direito sobre o bem, porque o bem já é seu.

O artigo 23 da Lei nº 9.514/1997 fixa que a propriedade fiduciária de coisa imóvel se constitui pelo registro, no Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. O registro é constitutivo, não meramente declaratório. Com ele opera-se o desdobramento da posse, previsto no parágrafo único do mesmo artigo: o fiduciante conserva a posse direta e o uso do imóvel, enquanto o fiduciário assume a posse indireta. O devedor mora, usa e frui do bem; o credor detém a propriedade e a posse indireta como reserva de garantia. Essa arquitetura explica por que, consolidada a propriedade, a permanência do antigo devedor no imóvel se converte em esbulho e autoriza a reintegração de posse.

A resolubilidade merece ênfase porque desfaz um mal-entendido corrente. Quando o devedor paga, não há retransmissão da propriedade do credor para o devedor. Há resolução automática da propriedade fiduciária, com reversão ao patrimônio do fiduciante independentemente de novo negócio. A propriedade do credor sempre foi limitada no tempo e na função. É por isso que, antes da consolidação, o credor não pode dispor livremente do imóvel nem se apropriar dele, o que a lei veda ao proibir o pacto comissório. O credor não fica com a coisa em pagamento; ele a leva a leilão e presta contas do resultado.

Assumo aqui uma posição que não é unânime. A leitura da propriedade fiduciária como propriedade plena que só se resolve pelo pagamento subestima a afetação funcional. O credor fiduciário não tem as faculdades típicas do proprietário durante a vigência da garantia. Não usa, não frui, não dispõe. O que tem é uma titularidade instrumental, cuja razão de ser é permitir a excussão fora do processo. Tratá-la como propriedade comum, ainda que resolúvel, obscurece justamente aquilo que a torna eficiente. O risco dessa objeção é evidente: se a afetação for levada ao extremo, a garantia se aproxima de um mero ônus real e perde a vantagem de recuperação célere que a justifica. O equilíbrio está em reconhecer a propriedade do credor sem esvaziar a posse e o uso do devedor, que a lei preserva até a consolidação.

4 Traços distintivos frente à hipoteca, ao penhor e à reserva de domínio

A comparação com outras garantias não é exercício classificatório. Ela revela por que o crédito imobiliário migrou quase inteiramente da hipoteca para a alienação fiduciária em menos de duas décadas. O quadro a seguir sintetiza os pontos de divergência estrutural.

Três diferenças concentram a vantagem competitiva da garantia fiduciária. A primeira é a titularidade. Na hipoteca, o bem continua no patrimônio do devedor, e o credor tem apenas um direito de sequela e preferência; para satisfazer-se, precisa expropriar, o que pressupõe, em regra, atividade jurisdicional. Na alienação fiduciária, o bem já saiu do patrimônio do devedor, e a satisfação do credor se dá pela consolidação de uma propriedade que ele já detinha. A segunda é a via de excussão, extrajudicial na fiduciária e, em regra, judicial na hipoteca. A terceira, decisiva para o mercado de crédito, é o tratamento na insolvência: o credor fiduciário não concorre com os demais credores porque não é titular de garantia sobre bem alheio, é proprietário, e o artigo 49, § 3º, da Lei nº 11.101/2005 o mantém fora dos efeitos da recuperação judicial.

Da reserva de domínio a alienação fiduciária se distingue pela função e pelo objeto. Na reserva de domínio, o vendedor conserva a propriedade da coisa vendida até o pagamento do preço, em garantia de um crédito nascido da própria compra e venda. Na alienação fiduciária, a propriedade é transferida ao credor, que muitas vezes é um financiador estranho à relação de compra e venda, para garantir crédito de qualquer origem. O penhor, por fim, recai sobre bem móvel e pressupõe, no modelo clássico, a tradição da coisa ao credor, o que a garantia fiduciária dispensa ao manter a posse direta com o devedor.

5 O rito da execução extrajudicial (arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997)

O procedimento tem sede nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, profundamente remodelados pela Lei nº 14.711/2023. Descrevo cada etapa na redação vigente, sinalizando o que mudou e onde a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça impôs condições de validade.

5.1 Vencimento, constituição em mora e intimação para purgar

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, inicia-se o caminho da consolidação (art. 26, caput). A requerimento do fiduciário, o oficial do Registro de Imóveis intima o devedor a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas de juros, penalidades, encargos legais, tributos, contribuições condominiais e despesas de cobrança e de intimação (art. 26, § 1º). A Lei nº 14.711/2023 acrescentou regra útil para operações com múltiplos imóveis: a intimação requerida a qualquer dos registradores competentes vale para todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis (art. 26, § 1º-A).

A intimação é o ponto onde mais se anulam procedimentos, e a razão é técnica. O artigo 26, § 3º, exige intimação pessoal do devedor, admitindo que se promova por oficial de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento. O Superior Tribunal de Justiça lê essa pessoalidade com rigor. No AgInt no REsp 1.803.468/RS, a Quarta Turma, sob relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão, considerou inválida a notificação recebida por terceiro estranho, por descumprir a exigência de ciência pessoal do fiduciante[4]. A consequência de um vício aqui não é pequena. No AgInt nos EDcl no AREsp 1.998.722/TO, relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, a Quarta Turma assentou que o vício na notificação para purgação da mora impõe a anulação da consolidação da propriedade e, por arrastamento, da própria arrematação posterior[5]. A notificação não é formalidade, é condição de validade de tudo o que vem depois.

5.2 Purgação da mora e consolidação da propriedade

Purgada a mora no prazo, convalesce o contrato e o procedimento se encerra. Não purgada, o oficial certifica o fato e, comprovado o recolhimento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio, promove a averbação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (art. 26, § 7º). A consolidação é o marco que separa duas fases jurídicas distintas e organiza boa parte da controvérsia sobre até quando o devedor pode reagir.

Sobre esse limite temporal a jurisprudência sofreu deslocamento. O Superior Tribunal de Justiça, ao fixar o Tema Repetitivo 1.095 no REsp 1.891.498/SP, relator o Ministro Marco Buzzi, julgado pela Segunda Seção, decidiu que a resolução do contrato de compra e venda de imóvel com garantia fiduciária registrada, no caso de inadimplemento, deve seguir a forma da Lei nº 9.514/1997, afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de legislação especial[6]. O julgado consolidou a prevalência do rito especial e, com ela, a lógica de que o devedor exerce, após a consolidação, direito de preferência, e não mais purgação livre. Há aqui um ponto que exige honestidade: precedentes de turma, como o AgInt no REsp 1.970.116/SP, relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, chegaram a admitir a purgação da mora mesmo após a consolidação, em contexto ligado ao Decreto-Lei nº 70/1966[7]. A tendência posterior, contudo, caminhou no sentido de restringir a purgação ao período anterior à consolidação nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997 após a Lei nº 13.465/2017[8], reservando ao devedor, depois disso, o direito de preferência do artigo 27, § 2º-B.

5.3 Os leilões, a intimação sobre as datas e o direito de preferência

Consolidada a propriedade, o fiduciário promove leilão público no prazo de sessenta dias, contados do registro da consolidação (art. 27, caput, na redação da Lei nº 14.711/2023, que ampliou o prazo antes fixado em trinta dias). No primeiro leilão, o lance mínimo é o valor do imóvel estipulado em contrato. Frustrado, realiza-se o segundo leilão nos quinze dias seguintes, no qual se aceita o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida e encargos, podendo o credor, a seu exclusivo critério, aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem (art. 27, § 2º).

A comunicação das datas dos leilões percorreu evolução que o intérprete precisa datar com precisão. Antes da Lei nº 13.465/2017, o Superior Tribunal de Justiça entendia dispensável a intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão, ao argumento de que o bem já não lhe pertencia no momento do ato. Depois da Lei nº 13.465/2017, a intimação tornou-se exigível por expressa determinação legal. O AgInt no REsp 1.608.049/DF, relator o Ministro Raul Araújo, registrou esse corte temporal com nitidez, invocando o REsp 1.733.777/SP, relatora a Ministra Maria Isabel Gallotti, para afirmar que apenas a partir de 12 de julho de 2017 passou a ser necessária a intimação do fiduciante sobre a data da realização do leilão[9]. Hoje o artigo 27, § 2º-A, exige que datas, horários e locais sejam comunicados ao devedor, inclusive por endereço eletrônico.

Entre a averbação da consolidação e a data do segundo leilão, o artigo 27, § 2º-B, assegura ao fiduciante o direito de preferência para readquirir o imóvel pelo valor da dívida somado a despesas, seguros, encargos legais, contribuições condominiais, tributos de transmissão e laudêmio, quando devido. É o sucedâneo da antiga purgação: o devedor não retoma o contrato, compra de volta o imóvel em condições legalmente tarifadas.

5.4 O ponto de virada da Lei nº 14.711/2023: fim da quitação recíproca no regime geral

Esta é a alteração mais consequente do Marco Legal das Garantias, e a menos percebida. Até 2023, o artigo 27, § 5º, determinava que, não alcançado no segundo leilão lance suficiente, a dívida se considerava extinta, e o § 6º obrigava o credor a dar quitação. O devedor perdia o imóvel, mas se libertava do débito, ainda que o bem valesse menos que a dívida. Era a quitação recíproca, e ela funcionava como teto de perda para o mutuário.

A Lei nº 14.711/2023 desmontou esse teto no regime geral. O artigo 27, § 5º, passou a estabelecer que, sem lance suficiente no segundo leilão, o fiduciário fica investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado de entregar eventual sobra, sem qualquer menção à extinção da dívida. O § 6º, que impunha a quitação, foi expressamente revogado. E o novo § 5º-A é categórico: se o produto do leilão não bastar para o pagamento integral, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, cobrável por ação de execução e, se for o caso, pela excussão das demais garantias. O § 6º-A disciplina o cálculo desse saldo, deduzindo o referencial mínimo de arrematação do valor atualizado da dívida.

A quitação recíproca não desapareceu do sistema, recolheu-se a um único nicho. Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, o artigo 26-A, § 4º, na redação da Lei nº 14.711/2023, mantém a regra: frustrado o segundo leilão, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação, e o credor fica com a livre disponibilidade do bem. O § 5º estende essa extinção inclusive à hipótese em que o credor tenha preferido a via judicial. O resultado é um sistema de dois pesos deliberado. Quem financia a própria moradia conserva a proteção do teto de perda; quem dá imóvel em garantia de crédito empresarial ou de outra natureza responde pelo saldo. A leitura que proponho é que essa cisão não é assimetria defeituosa, é escolha de política legislativa que aloca o risco de desvalorização do imóvel sobre o devedor não residencial, presumido mais apto a suportá-lo. Cabe a ressalva: a fronteira entre financiamento residencial e não residencial vai gerar litígio, sobretudo em imóveis de uso misto e em aquisições por pessoa jurídica para moradia de sócios, e o texto legal não oferece critério fino de qualificação.

5.5 Reintegração de posse, controle do preço vil e a opção pela via judicial

Consolidada a propriedade, caracteriza-se o esbulho do devedor que permanece no imóvel, e o artigo 30 assegura a reintegração de posse ao adquirente ou ao próprio fiduciário. A reintegração independe da prévia realização do leilão, porque decorre da consolidação, não da arrematação.

Nem tudo, porém, escapa ao controle jurisdicional posterior, e o Superior Tribunal de Justiça tem usado o direito material para coibir abusos no leilão. No REsp 2.096.465/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma afirmou que, mesmo antes da vigência da Lei nº 14.711/2023, era possível invocar não só o artigo 891 do Código de Processo Civil, mas também a vedação ao abuso de direito (art. 187 do Código Civil), a proibição do enriquecimento sem causa (art. 884), o dever de mitigar prejuízos (art. 422) e a execução menos gravosa (art. 805 do CPC), para declarar a nulidade da arrematação por preço vil nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente[10]. O recado é claro: a desjudicialização do rito não retira do Judiciário o controle do resultado quando o preço aviltado converte a garantia em instrumento de enriquecimento indevido.

Convém registrar que o rito extrajudicial é faculdade, não dever. Quando o crédito está lastreado em título executivo, como a Cédula de Crédito Bancário, o credor pode optar pela execução judicial do valor integral. Foi o que decidiu a Terceira Turma no REsp 1.965.973/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ao reconhecer que a constituição da garantia fiduciária como pacto adjeto a financiamento instrumentalizado por Cédula de Crédito Bancário não obriga o credor a seguir o procedimento da Lei nº 9.514/1997, desde que o título reúna liquidez, certeza e exigibilidade[11]. A alienação fiduciária amplia as opções do credor, não as restringe.

6 A constitucionalidade do procedimento: dos precedentes por analogia ao Tema 982

A objeção constitucional ao rito é a de sempre: permitir que o credor recupere o bem sem processo violaria o devido processo legal, o contraditório, a ampla defesa e a inafastabilidade da jurisdição (art. 5º, incisos XXXV, LIV e LV, da Constituição). O argumento tem simetria aparente, e por isso resistiu tanto tempo, mas foi rejeitado.

O Supremo Tribunal Federal já havia validado, por analogia, a técnica da execução extrajudicial no Tema 249, julgado no RE 627.106/PR, relator o Ministro Dias Toffoli, no qual se fixou a tese de que é constitucional, por recepção pela Constituição de 1988, o procedimento de execução extrajudicial do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicável às dívidas hipotecárias do Sistema Financeiro da Habitação[12]. O fundamento central foi que a via extrajudicial não exclui o controle judicial, apenas o difere: o devedor pode, a qualquer tempo, levar ao Judiciário eventual ilegalidade do procedimento.

A questão específica da Lei nº 9.514/1997 foi decidida no Tema 982, julgado no RE 860.631/SP, relator o Ministro Luiz Fux. Por maioria, vencidos os Ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia, o Plenário fixou a tese de que é constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, dada a sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição[13]. O julgamento sepultou a controvérsia que a doutrina alimentava havia mais de duas décadas. Faço aqui uma correção que interessa a quem ainda trabalha com material anterior: qualquer texto que descreva o Tema 982 como pendente de julgamento está desatualizado. O mérito foi decidido em outubro de 2023, e a constitucionalidade do rito é hoje premissa, não questão aberta.

A ratio dos dois precedentes é a mesma e merece ser dita sem eufemismo. O procedimento não suprime a jurisdição, difere-a. O contraditório existe, mas é diferido: manifesta-se quando o devedor provoca o Judiciário para controlar a regularidade dos atos registrais. É essa estrutura de contraditório diferido que reconcilia a celeridade da excussão com as garantias do processo, e é ela que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça densifica ao anular consolidações e arrematações viciadas.

7 Uma questão que a jurisprudência ainda está fechando

A definição dos efeitos da quitação da dívida após a Lei nº 13.465/2017, sobretudo quanto ao destino de contratos celebrados antes dela, permaneceu por quase uma década gerando decisões divergentes nos tribunais estaduais. O Superior Tribunal de Justiça enfrentou o tema em regime de recurso repetitivo, diferenciando a situação anterior e posterior à vigência da lei e reafirmando que, após a consolidação, ao devedor se assegura o direito de preferência, e não a purgação. Registro o dado com a cautela que a fonte impõe: confirmei a existência e a direção da tese pela comunicação oficial do próprio tribunal, mas não obtive, em fonte primária, o número do recurso representativo nem a identificação do relator. Apresento a informação, portanto, com grau de confiança médio, e recomendo a conferência direta na base do Superior Tribunal de Justiça antes de qualquer citação como precedente vinculante.

O movimento de desjudicialização, por fim, extrapolou o imóvel. A Lei nº 14.711/2023 introduziu no Decreto-Lei nº 911/1969 a busca e apreensão extrajudicial do bem móvel alienado fiduciariamente, regulamentada pelo Provimento nº 196/2025 da Corregedoria Nacional de Justiça[14], processada no Registro de Títulos e Documentos. Não é objeto deste artigo, e a confusão entre os dois regimes seria erro técnico: o rito do imóvel corre no Registro de Imóveis, o do móvel no Registro de Títulos e Documentos. O que os une é a tendência de fundo, transferir para a via registral a execução de garantias líquidas e documentalmente comprovadas, deixando ao Judiciário o litígio genuíno. A trajetória do Provimento nº 172/2024, tratado no item 2.1 e hoje suspenso, mostra que essa expansão registral encontra resistência quando ameaça restringir a forma de contratação da garantia e, com ela, o custo do crédito. O extrajudicial avança na execução, mas não sem tensão sobre os limites da competência normativa administrativa.

8 Conclusão

A alienação fiduciária de imóvel venceu a hipoteca no mercado de crédito por uma razão de direito material, não de procedimento. Ao transferir a propriedade ao credor, ela dispensa a expropriação e permite a recuperação do bem pela consolidação de uma titularidade preexistente. O rito dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 é a consequência dessa estrutura, não a sua causa. A constitucionalidade do procedimento, longamente debatida, está resolvida desde o Tema 982 do Supremo Tribunal Federal, com o mesmo fundamento que já sustentara o Tema 249: o contraditório não é suprimido, é diferido.

O terreno onde hoje se litiga mudou de lugar. Não está mais na legitimidade da execução sem juiz, e sim na sorte da dívida depois do leilão frustrado. A Lei nº 14.711/2023 rompeu a simetria histórica: no regime geral, revogado o antigo artigo 27, § 6º, o devedor deixou de receber quitação e passou a responder pelo saldo remanescente, na forma do novo § 5º-A. A quitação recíproca sobreviveu apenas ao mutuário residencial, protegido pelo artigo 26-A, § 4º. Quem redige contratos, defende devedores ou estrutura crédito precisa qualificar corretamente a operação, porque dessa qualificação depende saber se a perda do imóvel encerra a dívida ou apenas a reduz. É essa a pergunta que a garantia fiduciária, na sua feição atual, coloca no centro, e é por ela que o próximo ciclo de jurisprudência será medido.

[1] BRASIL. Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1997.

[2] BRASIL. Lei n. 14.711, de 30 de outubro de 2023. Institui o Marco Legal das Garantias e altera, entre outras normas, a Lei n. 9.514/1997 e o Decreto-Lei n. 911/1969. Brasília, DF: Presidência da República, 2023.

[3] CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Corregedoria Nacional de Justiça. Provimento n. 172, de 5 de junho de 2024. Dispõe sobre a forma de contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis. Brasília, DF, 2024. Suspenso por decisão no Pedido de Providências n. 0007122-54.2024.2.00.0000.

[4] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.803.468/RS. Relator: Min. Luis Felipe Salomão. Julgado em 7 de junho de 2021.

[5] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt nos EDcl no Agravo em Recurso Especial n. 1.998.722/TO. Relatora: Min. Maria Isabel Gallotti. Julgado em 13 de março de 2023.

[6] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Seção). Recurso Especial n. 1.891.498/SP. Tema 1.095. Relator: Min. Marco Buzzi. Publicado no DJe de 19 de dezembro de 2022.

[7] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.970.116/SP. Relator: Min. Marco Aurélio Bellizze. Julgado em 9 de maio de 2022.

[8] BRASIL. Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana e altera a Lei n. 9.514/1997. Brasília, DF: Presidência da República, 2017.

[9] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.608.049/DF. Relator: Min. Raul Araújo. Julgado em 3 de setembro de 2024, DJe de 16 de setembro de 2024. No mesmo sentido, o REsp n. 1.733.777/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4. Turma, julgado em 17 de outubro de 2023, DJe de 23 de outubro de 2023.

[10] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial n. 2.096.465/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Publicado no DJe de 16 de maio de 2024.

[11] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial n. 1.965.973/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgado em 15 de fevereiro de 2022, DJe de 22 de fevereiro de 2022.

[12] BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Recurso Extraordinário n. 627.106/PR. Tema 249. Relator: Min. Dias Toffoli. Julgado em 7 de abril de 2021.

[13] BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Recurso Extraordinário n. 860.631/SP. Tema 982. Relator: Min. Luiz Fux. Julgado em 26 de outubro de 2023, DJe de 14 de fevereiro de 2024.

[14] CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Corregedoria Nacional de Justiça. Provimento n. 196, de 4 de junho de 2025. Regula a busca e apreensão e a consolidação da propriedade fiduciária extrajudiciais de bem móvel no Registro de Títulos e Documentos. Brasília, DF, 2025.

Referências

BRASIL. Decreto-Lei n. 70, de 21 de novembro de 1966. Autoriza a constituição de associações de poupança e empréstimo e institui a cédula hipotecária. Brasília, DF, 1966.

BRASIL. Decreto-Lei n. 911, de 1º de outubro de 1969. Dispõe sobre a alienação fiduciária em garantia de bens móveis. Brasília, DF, 1969.

BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.

BRASIL. Lei n. 11.101, de 9 de fevereiro de 2005. Regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária. Brasília, DF: Presidência da República, 2005.

BRASIL. Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2015.

BRASIL. Lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana e altera a Lei n. 9.514/1997. Brasília, DF: Presidência da República, 2017.

BRASIL. Lei n. 14.711, de 30 de outubro de 2023. Institui o Marco Legal das Garantias e altera, entre outras normas, a Lei n. 9.514/1997 e o Decreto-Lei n. 911/1969. Brasília, DF: Presidência da República, 2023.

BRASIL. Lei n. 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 1997.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (2. Seção). Recurso Especial n. 1.891.498/SP. Tema 1.095. Relator: Min. Marco Buzzi. Publicado no DJe de 19 de dezembro de 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.970.116/SP. Relator: Min. Marco Aurélio Bellizze. Julgado em 9 de maio de 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial n. 1.965.973/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Julgado em 15 de fevereiro de 2022, DJe de 22 de fevereiro de 2022.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial n. 2.096.465/SP. Relator: Min. Ricardo Villas Bôas Cueva. Publicado no DJe de 16 de maio de 2024.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.608.049/DF. Relator: Min. Raul Araújo. Julgado em 3 de setembro de 2024, DJe de 16 de setembro de 2024.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt no Recurso Especial n. 1.803.468/RS. Relator: Min. Luis Felipe Salomão. Julgado em 7 de junho de 2021.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (4. Turma). AgInt nos EDcl no Agravo em Recurso Especial n. 1.998.722/TO. Relatora: Min. Maria Isabel Gallotti. Julgado em 13 de março de 2023.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Recurso Extraordinário n. 627.106/PR. Tema 249. Relator: Min. Dias Toffoli. Julgado em 7 de abril de 2021.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal (Tribunal Pleno). Recurso Extraordinário n. 860.631/SP. Tema 982. Relator: Min. Luiz Fux. Julgado em 26 de outubro de 2023, DJe de 14 de fevereiro de 2024.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Corregedoria Nacional de Justiça. Provimento n. 172, de 5 de junho de 2024. Dispõe sobre a forma de contratação da garantia de alienação fiduciária de bens imóveis. Brasília, DF, 2024. Suspenso por decisão no Pedido de Providências n. 0007122-54.2024.2.00.0000.

CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Corregedoria Nacional de Justiça. Provimento n. 196, de 4 de junho de 2025. Regula a busca e apreensão e a consolidação da propriedade fiduciária extrajudiciais de bem móvel no Registro de Títulos e Documentos. Brasília, DF, 2025.

Apêndice: Quadro de jurisprudência verificada, com grau de confiança

O quadro reúne cada precedente citado no formato de auditoria adotado pelo autor. Salvo o último item, todos foram conferidos em fonte primária (inteiro teor ou andamento oficial), com grau de confiança alto. O item relativo aos efeitos da quitação após a Lei nº 13.465/2017 consta com grau médio e pendência expressa de confirmação de número e relator.

Advogado, inscrito na OAB/RS sob o nº 123819. Doutor em Direito. Texto de caráter meramente informativo, sem finalidade de captação de clientela (Provimento OAB nº 205/2021).

Introdução

Existe, em quase toda cidade brasileira, uma casa habitada há trinta ou quarenta anos por quem a comprou, pagou até o último centavo e nunca conseguiu pôr o próprio nome na matrícula. Falta uma assinatura. O vendedor mudou de endereço, faliu, morreu sem inventário ou simplesmente se recusa a comparecer ao tabelionato. O morador tem as chaves, tem os recibos amarelados numa gaveta, paga o IPTU há décadas, e ainda assim, para o registro de imóveis, o dono continua sendo outro.

Até 2022, havia um único remédio para esse impasse, e ele era lento. A adjudicação compulsória corria pela via judicial, com citação, contestação e uma sentença que, ao final, supria a vontade que o vendedor se negara a manifestar. Anos de processo para obter aquilo que, no fundo, já era do comprador.

A Lei nº 14.382/2022 prometeu virar essa lógica pelo avesso. Ao inserir o art. 216-B na Lei de Registros Públicos, ela autorizou que a transferência fosse concluída no próprio cartório, sem juiz e sem sentença. A escritura que faltava passou a poder nascer no balcão da serventia. Para o titular de um direito antigo e engavetado, a mudança soa como o fim de uma espera de uma vida inteira.

O que este artigo pretende mostrar é que a promessa tem uma letra miúda pouco divulgada. A mesma norma que escancarou a porta do cartório instalou nela uma tranca precisa, e a chave que a abre está nas mãos de menos gente do que se imagina. O registrador não é juiz, não colhe prova, não presume o que a documentação não diz. Onde falta um único recibo, a via rápida se fecha e devolve o interessado, justamente, ao processo que ele tentava evitar. Compreender onde fica essa tranca, e por que os tribunais superiores a tornaram tão rígida, é o que separa quem usa o art. 216-B com proveito de quem apenas gasta emolumentos para ouvir um não.

1. O deslocamento do foro: da via jurisdicional à via registral

Durante décadas, o promitente comprador que via o promitente vendedor recusar-se a outorgar a escritura definitiva só tinha uma saída: ajuizar ação de adjudicação compulsória e esperar que a sentença suprisse a declaração de vontade não emitida, na forma hoje prevista no art. 501 do Código de Processo Civil. A Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, resultado da conversão da Medida Provisória nº 1.085/2021, rompeu com essa exclusividade ao inserir o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). A partir dele, a mesma pretensão passou a poder ser satisfeita diretamente no serviço de registro de imóveis da situação do bem, sem necessidade de processo judicial.

A medida integra o movimento mais amplo de desjudicialização, que transfere para as serventias extrajudiciais atos antes reservados ao juiz, a exemplo do que já ocorrera com o inventário, a partilha, o divórcio e a própria usucapião extrajudicial. O propósito declarado é a celeridade. O ponto que este texto pretende sustentar é que a celeridade, no caso do art. 216-B, vem acompanhada de uma contrapartida rígida: o procedimento não tolera controvérsia nem produção de prova, porque o registrador trabalha sob legalidade estrita e não exerce cognição judicial. Onde há dúvida relevante sobre a quitação do preço, a via extrajudicial simplesmente não serve, e insistir nela é perder tempo e emolumentos.

2. Conceito

A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento pelo qual o titular de direito à aquisição de imóvel, decorrente de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, obtém a transferência da propriedade perante o oficial de registro de imóveis, suprindo a recusa ou a omissão do promitente vendedor em outorgar o título definitivo. O caput do art. 216-B é expresso ao ressalvar que a via extrajudicial existe “sem prejuízo da via jurisdicional”, o que afasta qualquer leitura de que a Lei nº 14.382/2022 teria extinguido a ação judicial. As duas portas coexistem, e a escolha cabe ao interessado.

O objeto do procedimento é estreito. Não se discute a validade do contrato, não se apura o valor devido, não se resolve litígio sobre posse ou sobre vícios do negócio. O que se pede ao registrador é apenas o reconhecimento de um direito já formado e documentado, para convertê-lo em propriedade tabular. Essa delimitação explica a maior parte das dificuldades práticas do instituto.

3. Natureza jurídica

Convém separar dois planos que costumam se confundir. O direito material subjacente é o direito à adjudicação, que pode ter fundamento real ou obrigacional. Terá natureza de direito real de aquisição quando a promessa estiver registrada na matrícula, sem cláusula de arrependimento, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. Terá natureza obrigacional quando o compromisso não houver sido registrado, hipótese em que subsiste um direito pessoal do promitente comprador contra o promitente vendedor.

Essa distinção poderia sugerir que apenas o titular de direito real teria acesso à adjudicação. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afastou a exigência ainda em 2000, ao fixar que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. O art. 216-B, § 2º, positivou esse entendimento ao dispensar o prévio registro do instrumento. O Superior Tribunal de Justiça mantém a orientação de que o direito à adjudicação tem caráter pessoal, restrito às partes contratantes, e não se subordina ao registro do compromisso (STJ, AgInt no AREsp 2.437.168/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 19/03/2024). A Corte também reafirmou a irrelevância dessa classificação para o resultado: o exercício do direito condiciona-se à quitação do preço, seja o promitente comprador titular de direito real, seja titular de direito meramente obrigacional (STJ, REsp 2.207.433/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/06/2025).

Quanto ao segundo plano, o do procedimento em si, trata-se de atividade registral de natureza administrativa, exercida em regime de jurisdição voluntária, sem substituição da vontade das partes por decisão de mérito. O oficial não julga; qualifica. Reconhece o preenchimento dos requisitos legais e pratica o ato, ou recusa e devolve o título, cabendo ao interessado suscitar dúvida ou buscar a via judicial. Essa é a chave para compreender por que o rito não comporta dilação probatória.

4. Pressupostos e documentação

O procedimento tramita no serviço de registro de imóveis da circunscrição do bem e exige representação por advogado. O § 1º do art. 216-B enumera de forma taxativa os documentos que devem instruir o requerimento, cuja falta impede o processamento. O Provimento nº 150/2023 da Corregedoria Nacional de Justiça, incorporado ao Provimento nº 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial), detalhou o rito sem ampliar as hipóteses legais.

Dois pontos do § 2º merecem destaque por afastarem entraves que a prática registral poderia opor. O deferimento independe do prévio registro do instrumento de promessa, o que consolida a orientação da Súmula 239, e independe da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor, de modo que dívidas tributárias do vendedor não bloqueiam a adjudicação em favor do comprador que quitou o preço.

5. Rito processual

O procedimento desenvolve-se em três ambientes sucessivos, cada um com função própria.

O primeiro é o da advocacia. Cabe ao advogado do interessado reunir a documentação, elaborar o requerimento e conduzir a representação técnica exigida pelo § 1º. Antes mesmo da ata notarial, é preciso caracterizar o inadimplemento da obrigação de outorgar, o que se faz mediante a notificação extrajudicial do promitente vendedor pelo oficial de registro de imóveis. O comprador recolhe os emolumentos, o oficial notifica, e só depois de escoado o prazo de 15 dias sem a celebração do título é que se tem por configurada a mora. A diferença em relação à via judicial é sensível: no processo, a citação já basta para constituir em mora quando não há prazo pré-fixado; aqui, a mora exige o rito notificatório prévio.

O segundo ambiente é o do tabelionato de notas, onde se lavra a ata notarial. Esse documento é o coração probatório do procedimento, pois nele o tabelião atesta, sob fé pública, a identificação do imóvel, a qualificação das partes, a prova do pagamento do preço e a recusa ou omissão na outorga. Como o registrador não produz prova, é na ata que a quitação precisa estar demonstrada de forma cabal.

O terceiro ambiente é o do registro de imóveis. Recebido o requerimento instruído, o oficial qualifica os documentos. Se houver quem figure como parte contrária a ser cientificada, promove-se a notificação para eventual impugnação. Não havendo impugnação, ou sendo ela improcedente à luz dos documentos, e comprovado o recolhimento do ITBI, o oficial registra a aquisição na matrícula. Havendo impugnação fundada em dúvida real sobre os requisitos, o caminho não é a instrução no cartório, e sim a remessa ao juízo competente ou a busca da via judicial pelo interessado.

6. Legalidade estrita e ausência de dilação probatória

Aqui está o núcleo do instituto, e o ponto em que a maioria dos pedidos naufraga. O oficial de registro atua como guardião da legalidade estrita. Ele não tem, no procedimento do art. 216-B, competência para valorar prova controvertida, presumir fatos ou suprir lacunas documentais mediante juízo de verossimilhança. Sua função é verificar se a documentação exigida está formal e materialmente completa. Está ou não está.

A consequência prática mais dura recai sobre a prova da quitação do preço. O Superior Tribunal de Justiça firmou que “o pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória” (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.425.946/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 02/09/2024). Em julgado posterior, a Corte recusou a aplicação da teoria do adimplemento substancial para superar a falta de quitação total: no REsp 2.207.433/SP, a Terceira Turma, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que nem mesmo a prescrição das parcelas remanescentes converte a dívida em pagamento ou autoriza a transferência forçada da propriedade. O fundamento é de política jurídica: admitir a adjudicação sem quitação estimularia o comprador a não pagar as últimas parcelas, na confiança de que a regularização independeria delas.

Transposta para o balcão do cartório, essa exigência tem efeito imediato. Se o interessado não dispuser de prova documental robusta da quitação, recibos, comprovantes bancários ou outros elementos idôneos aceitos pelo Provimento nº 150/2023, o registrador não poderá deferir o pedido. Alegar que o direito de cobrança do vendedor já prescreveu não resolve o problema perante a serventia, porque a prescrição da pretensão de cobrança não equivale a prova de pagamento. É precisamente por não haver instrução probatória que a via extrajudicial se mostra inadequada nesses casos.

7. A escolha entre as duas vias: prova e custo

A Lei nº 14.382/2022 não extinguiu a ação judicial. As duas portas coexistem, e a decisão entre elas não é automática. Ela se resolve pela ponderação de dois fatores: a qualidade da prova de que o interessado dispõe e a relação entre custo e tempo. Diagnosticar em qual situação o comprador se encontra é o passo mais estratégico antes de iniciar qualquer procedimento, e cabe ao advogado fazê-lo antes de recolher o primeiro emolumento.

O fator decisivo é a robustez da prova. A via extrajudicial só é recomendável para quem tem documentação impecável, porque o registrador atua sob legalidade estrita: não presume fatos, não ouve testemunhas, não supre lacunas. Sem prova documental cabal da quitação integral do preço, recibos, comprovantes bancários ou elementos equivalentes, o pedido é barrado no balcão. A via judicial é mais segura justamente quando a prova é frágil ou os recibos se perderam com o tempo, pois comporta dilação probatória, produção de prova testemunhal e ampla defesa para convencer o juiz. Nos casos extremos de ausência de prova de quitação, o próprio Superior Tribunal de Justiça aponta a usucapião como alternativa, quando presente posse qualificada pelo tempo e pelos demais requisitos.

O segundo fator é a equação entre custo e tempo. A via extrajudicial recompensa o requerente com rapidez e previsibilidade, mas concentra os custos de transação em um único momento: é preciso arcar, de imediato, com a lavratura da ata notarial, os emolumentos da notificação, o ITBI e as custas do próprio registro. A via judicial tende a ser bem mais demorada, e ainda assim pode ser a mais adequada do ponto de vista financeiro, sobretudo para quem tem direito à gratuidade de justiça, benefício que baixa de forma expressiva o custo da regularização em comparação com o somatório das despesas cartorárias.

Em resumo, a via extrajudicial é a melhor escolha para quem reúne pressa e documentação perfeita. A via judicial, ou a usucapião, atende melhor quem tem provas incompletas ou depende dos benefícios da justiça gratuita. A rapidez do art. 216-B não é vantagem universal: ela premia um perfil específico de interessado e, para os demais, o caminho aparentemente mais lento costuma ser o único que efetivamente chega ao registro.

Fontes normativas e jurisprudenciais verificadas

• Lei nº 6.015/1973, art. 216-B (incluído pela Lei nº 14.382/2022, conversão da MP nº 1.085/2021).
• Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Código de Processo Civil, art. 501.
• Provimento CNJ nº 150/2023, incorporado ao Provimento CNJ nº 149/2023 (Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial).
• Súmula 239 do STJ (2ª Seção, julgada em 28/06/2000).
• STJ, AgInt no AREsp 2.437.168/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 19/03/2024 (DJe 22/03/2024).
• STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.425.946/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 02/09/2024 (DJe 06/09/2024).
• STJ, REsp 2.207.433/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 03/06/2025.

• ITCMD e Extraterritorialidade: Regulamentou a cobrança do imposto sobre heranças e doações de bens localizados no exterior ou quando o doador/de cujus residia fora do país, preenchendo a antiga lacuna constitucional.
• Fiscalização de Doação de Quotas: Determinou critérios mais rígidos e a incidência do ITCMD sobre a transmissão de quotas e ações de holdings familiares que possuam imóveis em seu acervo patrimonial.

Uniformização do ITBI: Fixou balizas administrativas para impedir que municípios utilizem bases de cálculo arbitrariamente majoradas (valores de referência) sem o devido processo legal em transações de compra e venda de imóveis.

• O “CPF do Imóvel”: Unificou a identificação de imóveis urbanos e rurais no Brasil por meio de um código único de registro. A medida permite o cruzamento em tempo real de dados fiscais (IPTU, ITBI, IR) entre Prefeituras, Receita Federal e os Cartórios de Registro de Imóveis.
• Regulamentação Administrativa: O cadastro foi operacionalizado pela Receita Federal por meio da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025.
• Integração de Dados: Ele funciona centralizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), cruzando informações de prefeituras (IPTU), Incra, Receita Federal e as matrículas dos Cartórios de Registro de Imóveis.

• ITCMD Progressivo: Estabeleceu a obrigatoriedade de alíquotas progressivas para o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) em todo o território nacional, impactando diretamente o cálculo de custos em inventários e doações.
• Tributação na sucessão de Holdings: Afeta as transmissões de participações societárias no âmbito de holdings familiares.

Lei nº 15.265/2025 – Análise Estratégica e Orientações Técnicas

Objetivo

Análise Crítica e Estratégica do REARP

Apresentar aos clientes uma análise crítica e estratégica do REARP – Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, instituído pela Lei nº 15.265/2025, destacando benefícios fiscais, riscos potenciais, carências legais e a necessidade de avaliação técnica individualizada antes da adesão.

Resumo do Regime

Atualização Patrimonial com Alíquota Reduzida •Atualização do valor de mercado de bens móveis e imóveis adquiridos até 31/12/2024; •Pessoa Física: 4% de IR sobre a valorização. •Pessoa Jurídica: 4,8% de IRPJ + 3,2% de CSLL; •Exige carência de 5 anos para imóveis e 2 anos para móveis.

Regularização de Ativos Não Declarados •Aplicação de 15% de IR + 15% de multa (sem juros ou mora); •Parcelamento em até 36 meses; •Abrange ativos no Brasil e no exterior, desde que lícitos.

Instrumento Fiscal e Econômico •O REARP tem nítido viés de antecipação de receita à União; •Propõe “reset fiscal” com reorganização patrimonial, sucessória ou societária; •Mais abrangente que o programa anterior da Lei nº 14.973/2024.

Necessidade de Cautela: a adesão NÃO é universal

Apesar da atratividade das alíquotas reduzidas, a adesão ao REARP não deve ser automática.

QUANDO A ADESÃO É ESTRATÉGICA?

A adesão só é estratégica quando

• VALORIZAÇÃO SIGNIFICATIVA

A valorização do bem é significativa;

• INTENÇÃO DE VENDA

Há intenção de venda no médio prazo, após 5 anos;

• PLANEJAMENTO EM CURSO

Está em curso planejamento sucessório ou reorganização societária;

• FORTALECIMENTOS PATRIMONIAL

Está em curso planejamento sucessório ou reorganização societária;

QUANDO A ADESÃO PODE SER DESVANTAJOSA?

Em contrapartida, a adesão pode ser desvantajosa quando

• SEM INTENÇÃO DE ALIENAÇÃO

Não há intenção de alienação dos bens;

• REGIMES DE INSENÇÃO

O contribuinte já se enquadra em regimes de isenção;

• CUSTO FISCAL ATUAL MENOR

O custo fiscal atual supera a eventual tributação futura;

• BAIXA LIQUIDEZ

O bem possui baixa liquidez ou valorização irrelevante.

Impacto no Planejamento Sucessório

O REARP pode:

• Reduzir o IR incidente sobre ganho de capital futuro na sucessão
• Proporcionar transparência e conformidade patrimonial;
• Facilitar a profissionalização da governança familiar;
• Evitar litígios futuros em estruturações sucessórias.

Entretanto, é indispensável avaliar:

• O momento ideal para adesão;
• O custo da antecipação tributária;
• O benefício efetivo para os herdeiros e a estrutura empresarial.

Avaliação Técnica Indispensável

A adesão ao REARP envolve reflexos imediatos e irreversíveis sobre o patrimônio do contribuinte. Portanto:

1. Não é Benefício Automático

Não deve ser tratada como benefício automático;

2. Projeções Individualizadas

Exige projeções numéricas individualizadas;

3. Simulações Obrigatórias

Simulações comparativas são obrigatórias, confrontando:

•Tributação antecipada x Regime tradicional

•Impacto patrimonial e sucessório

•Carência obrigatória e liquidez futura

ATENÇÃO

Sem cálculo prévio e análise qualificada, a adesão pode transformar uma economia potencial em um custo fiscal indesejado, comprometendo a racionalidade fiscal de longo prazo.

Conclusão

O REARP é, por definição, um mecanismo excepcional de recomposição patrimonial, que antecipará a tributação do ganho de capital em troca de uma carga fiscal reduzida e previsível.

Entretanto, somente produz eficiência se integrado de forma técnica ao planejamento tributário, patrimonial e societário. Sem cálculo prévio e análise qualificada, a adesão pode transformar uma economia potencial em um custo fiscal indesejado, comprometendo a racionalidade fiscal de longo prazo.